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Cuando se trata de inmatricular fincas o registrar excesos de cabida de fincas ya inscritas, frecuentemente pueden surgir al registrador dudas en torno a si la finca que pretende acceder al Registro o cuyo exceso de cabida se quiere registrar, pudiera ya estar inmatriculada o pudiera corresponderse en realidad con parte de otra ya inscrita, circunstancias éstas por las que el legislador, con la finalidad de evitar la nada deseable situación de doble inmatriculación, atribuye al registrador la posibilidad de rechazar la inmatriculación o la inscripción del exceso, alegando dudas fundadas de identidad (arts. 298-3-5, 300, 306 RH).

Ahora bien, esta posibilidad, que es clara en los supuestos en que se trate de inmatricular fincas por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria o de inscribir excesos de cabida por título no judicial (siempre en base a motivos objetivos y razonados), en cambio no lo es tanto cuando el exceso de cabida se tramita judicialmente, a través de un expediente de dominio. En efecto, en estos casos, la DGRN ha venido reiterando que en tales casos no puede el registrador plantear las dudas en su calificación, al tratarse de un juicio que corresponde al juez, por ser éste quien, dentro del procedimiento, goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo (por todas, R. 10 de mayo de 2002, R. 7 de Julio de 2006, R. 4 de mayo de 2011).

Sin embargo, ya la propia DGRN (R. 25 de Noviembre de 2013) parece haber matizado algo su doctrina, admitiendo casos en que el registrador sí puede entrar a calificar este extremo, y en el mismo sentido se ha pronunciado la Sentencia de 7 de Abril de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo, que, citando, entre otras, es resolución, y tratándose de un procedimiento (juicio verbal) dirigido directamente contra una calificación registral (que denegó la inscripción del exceso de cabida por existir dudas fundadas de identidad, expresadas objetivamente, no habiéndose recibido contestación a la solicitud de informe del servicio de Montes, que como luego veremos finalmente se pronunció negativamente), confirma la misma y la considera adecuada a derecho.

En efecto, considera esta sentencia que el registrador puede plantear las dudas de identidad en su calificación en los casos en que ya las hubiera expresado al expedir la certificación (en cuyo caso es preciso que el auto judicial desvirtúe las mismas o aclare la inexistencia de doble inmatriculación, en definitiva, que se pronuncie sobre ellas) y también, aunque no lo hubiera hecho, y como excepción a la regla general, “cuando el registrador tenga no ya dudas, sino la certeza de que el supuesto exceso de cabida de la finca inscrita encubre la pretensión de aplicar el folio de esta última a una realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional”, en cuyo caso “debe primar la exigencia institucional de evitar tales situaciones, dada la quiebra que la solución contraria supondría del sistema de seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro de la Propiedad”.

La Resolución antes citada, así como la de 27 de Marzo de 2014, y otras anteriores también admiten otros supuestos: aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas, y también aquellos casos en que el registrador expidió la certificación negativa en base a una instancia que contenía una descripción diferente a aquella que finalmente recogió el auto judicial.

En el caso de autos, la sentencia (que, por otro lado, aprovecha para reiterar, como ya lo han hecho otras, el “desarrollo expansivo que ha experimentado la función calificadora”, pasando de la simple toma de razón propia de la LH de 186, al modelo actual regulado en el art. 18 LH, y que obliga al registrador a constatar la validez del acto jurídico de que se trate, de acuerdo con el principio de legalidad, si bien limitando su actuación al acto mismo, sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional), considera justificada la negativa del registrador a inscribir el exceso de cabida, ya que no sólo razonó objetivamente sus dudas (enorme diferencia superficial, coincidencia de la descripción registral con sólo una de las parcelas catastrales de las que se dice formar parte, diferencias cualitativas de los linderos sin que se ordene la modificación de los mismos), sino que además, las dudas expuestas por el registrador se han visto corroboradas por el informe negativo emitido por el Servicio de Montes de la Comunidad Autónoma que se opone a la inscripción y del que resulta que el exceso de cabida que se trata de inscribir se superpone sobre terrenos de un monte de utilidad pública, pretendiéndose incorporar una superficie colindante adicional que no forma parte de la realidad física integrante de la finca registral.

Pudiera pensarse que admitir el informe del servicio de montes (que llegó al Registro posteriormente a la calificación registral) podía chocar con el objeto de estos juicios verbales ex art. 328 LH, que es, como han recalcado muchas sentencias, la revisión del acto de calificación efectuada por el registrador, debiéndose rechazar cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, pero no es así, toda vez que el registrador en su propia nota de calificación ya expresó como uno de sus argumentos el no haber recibido el informe solicitado, y por otro lado, ha de tenerse en cuenta el carácter esencial y vinculante de tal informe. En tal sentido, la sentencia señala que el requisito del informe del titular del Monte o de la Comunidad Autónoma, al que se refiere el art. 22 de la Ley de Montes (que trata de impedir el acceso al Registro de la Propiedad y evitar que se le atribuyan los efectos derivados de la inscripción a inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir el dominio público), no es tanto un trámite del expediente de dominio como una obligación que se impone al registrador, que debe pedir de oficio, constituyendo en el procedimiento registral un trámite esencial y vinculante, por lo que aunque al tiempo de la calificación no se hubiese emitido (después de haber sido solicitado por el registrador), no puede desconocerse ahora su contenido, máxime si su resultado es negativo.

Por Juan Carlos Casas Rojo

Registrador de la Propiedad