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Sabido es que la naturaleza jurídica del derecho de opción de compra es controvertida. Un sector de la doctrina y jurisprudencia sostiene que se trata de un derecho personal y no real, pues no otorga un poder directo sobre la cosa (STS de 9 de octubre de 1.987, 13 de febrero de 1997, 6 de noviembre de 1989, 24 de octubre de 1990, y 11 de abril de 2000 entre otras). Sin embargo, otras sentencias del Alto Tribunal configuran el derecho de opción como un derecho real (STS 10 de septiembre de 1998 y 26 de septiembre de 1991). La DGRN ha admitido la posibilidad de configurar el derecho de opción como derecho real inscribible (R. 7 de diciembre de 1978) o como derecho personal (R. 7 de septiembre de 1982).

Cualquiera que sea la posición doctrinal que se adopte respecto de la naturaleza del derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca (R. 23 de Julio de 2005, R. 30 de Enero de 2006), y para ello deben cumplirse los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

En consecuencia, una vez inscrito el derecho de opción, queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede  es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del derecho embargado. Si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario).

En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos.

Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones de la DGRN -entre ellas la de 18 de mayo de 2.011 -, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, aunque ello no deba llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos.

En el caso planteado en la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Valencia de 21 de Noviembre de 2014, que realiza las anteriores consideraciones y que confirmala calificación registral que suspendió la cancelación de las cargas posteriores, por no haberse consignado el precio de la compra a disposición de los titulares de las cargas a cancelar, la parte demandante consideraba que no era necesario depósito alguno, al haberse abonado la cantidad antes de tener conocimiento de los embargos anotados con posterioridad, no habiéndose abonado nada al vendedor el día en que se ejercitó la opción. Se basaba en la existencia de un documento privado firmado el mismo día del otorgamiento de la escritura de opción de compra. Pero del tenor literal de aquel se infiere que se firmó antes de acudir a la notaría a escriturar la opción, produciéndose una evidente contradicción entre los términos del documento y la propia escritura de opción, documento privado que en base a lo dispuesto en el art 1257 cc no puede tener eficacia frente a terceros.

Por otra parte, no existiendo prueba fehaciente de la realidad del pago x cantidad de dinero, pudiendo los demandantes, de ser cierto el pago del total  precio de compra antes de la escritura de opción, haber solicitado el acceso al Registro directamente en ese momento, la compra (y no la opción), y no habiéndolo hecho deben pechar con las consecuencias de dicha decisión, tratándose aquella de una actuación privada con la falta de garantías que implica para los terceros afectados, hoy titulares de cargas posteriores.

Por tanto, no habiendo ejercitado debidamente la demandante la adquisición de la propiedad del bien respecto de los titulares  de cargas posteriores, al no haberse consignado por la misma el precio integro de la compra (una vez descontada la carga de la hipoteca que existía) y el precio de la propia opción, y siendo obvio que frente a terceros en el momento de ejercitarse la opción ha de pagarse el precio o consignarse en beneficio de los titulares de cargas inscritas antes del ejercicio del derecho de opción, no cabe cancelarlas.

Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad