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La Base Gráfica Registral concebida en sentido amplio no es ni más ni menos que la traducción a un lenguaje geográfico determinado de la tradición literaria registral de una finca contenida en los libros del Registro de la Propiedad, para la cual se toma por base la certificación catastral descriptiva y gráfica o el plano topográfico aportado por el interesado pero también todos los datos obrantes en el archivo del Registro.

En un sentido más técnico supone una mejor descripción física inmobiliaria, una plasmación gráfica del tráfico jurídico inmobiliario que se obtiene mediante la validación por parte del registrador o, dicho de otro modo, es interrelacionar el historial jurídico real contenido en el folio de una finca registral con un espacio geográfico determinado mediante la asignación de coordenadas UTM[1].

Cuando el registrador no puede hacer dicha interrelación, es decir cuando no haya coherencia entre la descripción literaria o alfanumérica de la finca contenida en los Libros y la representación gráfica manifestada y aportada por el interesado, se dice que la Base gráfica tiene el carácter de provisional o defectuoso. Su publicidad formal es la que mayor relevancia tiene, al poner en conocimiento de los interesados una situación patológica con relación a la descripción física de su finca que debe ser corregida.

Una resolución trascendental de la DGRN

El supuesto de hecho que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de Abril de 2013 tiene su génesis en una solicitud de informe ante el Registrador de la Propiedad para la inscripción de dos excesos de cabida muy superiores al 20% (un 310% en una finca y 149% en otra) sobre sendas fincas registrales de dos términos municipales de la provincia de Tarragona, encuadrándose ambas,  junto con varias fincas más (inicialmente identificada solo alguna de ellas), en una misma área geográfica delimitada en su línea exterior por un linde fijo (camino).

Tras el examen de la documentación presentada y con los datos obrantes en el Registro, se afirmaban dudas en la identidad de ambas fincas motivadas por los orígenes de las mismas, la existencia de segregaciones y rectificaciones de cabida en una de las afectadas y otras operaciones de modificación jurídica en varias de las colindantes y sobre todo por la falta de  coincidencia entre la descripción registral de las fincas que obra en los folios y su representación en coordenadas concretas del territorio, por razón de lindes y superficie, es decir existía en ambas una base gráfica registral provisional, defectuosa, no validada o no coincidente.

A continuación se presentaron dos actas de notoriedad para constatar dichos excesos de cabida, tramitadas con arreglo al art. 53,10 Ley 13/1996, en las que se declara justificados por el notario dichos excesos de cabida. El registrador suspendió la inscripción basando la calificación en la existencia de dichas dudas en la identidad de las fincas objetiva, razonable y gráficamente fundamentadas, en la falta del consentimiento de los colindantes, en la falta de tracto sucesivo en el consentimiento del titular de una finca colindante, y en la falta de expresión de causa para el caso de que no se tratara de una mera rectificación de cabida. El notario recurre dicha calificación con profusión de argumentos del caso concreto y el Centro Directivo confirma el primero de los defectos, que era el esencial, es decir las dudas en la identidad de la finca gráficamente fundamentadas.

La Resolución apuntada es un acontecimiento trascendental porque produciéndose tras los dos pronunciamientos contradictorios de la Audiencia Provincial de Tenerife (del 16 de octubre de 2012 que fue el primero que reconoció la existencia e importancia de la Base gráfica en pro de la seguridad jurídica preventiva en la calificación de una infracción urbanística y el del 12 de diciembre de 2012 que negaba la existencia de una base legal suficiente) no sólo reconoce la existencia de la Base Gráfica Registral y su fundamentación legal con base en los arts. 9,1 de la Ley Hipotecaria, 18 y 33,4 Texto Refundido de Catastro Inmobiliario, sino que va un paso más allá en su fundamentación objetiva e importancia en la calificación del registrador para motivar las dudas en la identidad de dos fincas cuya base gráfica era provisional o defectuosa en el supuesto de sendos excesos de cabida sobre las mismas.

En definitiva, no sólo reconoce el sistema de bases gráficas registrales como un nuevo enfoque metodológico o vertiente formal en el procedimiento registral que permita solucionar las carencias metodológicas tradicionales en la descripción de las fincas sino que deja abierto el camino a ciertos efectos sustantivos o materiales, como refuerzo de la calificación registral y por ende, señala literalmente la resolución, como “respuesta a una de las necesidades tradicionalmente sentida en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva de poder identificar las fincas objeto del tráfico jurídico mediante soporte cartográfico que permita su precisa delimitación territorial, robusteciendo la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias”.

El futuro

El colectivo registral deberá decidir, en la configuración del Registro Jurídico del S. XXI, si desea permanecer anclado exclusivamente en las materias tradicionales, es decir en la seguridad jurídica en las transacciones relativas al derecho de propiedad y demás derechos reales o si, manteniendo y reforzando aquellas como esencia y fundamento al mejorar ostensiblemente la calificación registral, puede abrirse a otras materias como el sistema de Bases Gráficas Registrales y la información asociada (urbanística y medioambiental principalmente), asumiendo la responsabilidad que ello comportaría y sobre todo haciéndose más indispensables, si cabe, para la sociedad dentro de un marco legal adecuado sobre dos pilares: el gráfico sobre el territorio y la llevanza electrónica con bases de datos en local, y en todo caso ambos pilares concebidos como instrumentos o herramientas al servicio de la función registral y del registrador.

El estudio de cuándo, cómo y por qué la descripción de una finca admite una traducción gráfica territorial y la proyección de futuro que para la disciplina registral puede llegar a tener el empleo de un Sistema de Bases Gráficas dependerá de la implicación de los Registros en la adaptación a los tiempos que corren, por lo que la catalogación como hito formal y material corresponderá a futuras generaciones de juristas señalarlo, lo que es indudable hoy es su trascendencia en pro de la seguridad jurídica preventiva.

Víctor J. Prado Gascó,  es Registrador de la Propiedad de Torredembarra

[1] UTM: Georreferenciación es la identificación geográfica a través de unas coordenadas. Normalmente se utiliza el Sistema de coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) basado en la proyección cartográfica transversa de Mercator, y se construye como la proyección de Mercator normal, pero en vez de hacerla tangente al Ecuador, se la hace tangente a un meridiano, expresada en metros respecto del nivel del mar, a diferencia del sistema de coordenadas geográficas, expresadas en longitud y latitud.