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1. Inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad

Los arrendamientos sobre bienes inmuebles son inscribibles en los registros de la propiedad. La posibilidad de inscripción se estableció por la disposición adicional segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que modificó el art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH) estableciendo que en los registros se inscribirían «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos». Esta disposición fue desarrollada por el RD 297/1996, de 26 de febrero si bien toda la regulación debe adaptarse a la ley 4/2013, de 4 de junio. Aunque esta entrada trata especialmente de la inscripción del arrendamiento de vivienda, todo arrendamiento (de local, rústico,…) así como los subarriendos, cesiones y subrogaciones son inscribibles en los registros de la propiedad o en los registros de bienes muebles según corresponda.

2. Antes del arrendamiento

Es muy conveniente la consulta por el arrendatario antes de firmar el contrato de la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esta consulta, que puede hacerse a través de la web del Colegio de Registradores permite al arrendatario asegurarse de que quien pretende alquilar el inmueble puede hacerlo al constar inscrito su derecho lo que permitirá, además, al arrendatario la inscripción de su derecho. Su coste es de 10,91 €.

3. Ventajas de la inscripción

La inscripción del arrendamiento comporta ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.

Así, en relación al arrendatario el art. 7 LAU establece que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». Esto supone que si el arrendamiento no está inscrito, no podrá oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del art. 34 LH como expresamente establece el art. 14 LAU. Así, si el arrendamiento está inscrito, cuando se produce la venta del inmueble, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente de acuerdo con el art. 25 LAU y a continuar en el inmueble todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al menos por tres años, conforme al art. 9 LAU y por la renta que se pactó de acuerdo con el art. 17 LAU.

Por el contrario, si el arrendamiento no está inscrito, el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe de acuerdo con el art. 7 LAU pudiendo el comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado art. 14 LAU.

En cuanto al arrendador, la inscripción le permite utilizar un procedimiento simplificado para la recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.

4. Requisitos para la inscripción

Para practicar la inscripción en los registros es necesario un título adecuado, acreditar el pago de los impuestos y presentar el título en el Registro. Respecto al título, de acuerdo con el art. 2 del RD 297/1996, debe ser escritura pública o elevación a público del documento privado en el que conste el arrendamiento pudiendo presentarse en el registro presencial o telemáticamente.En cuanto a los impuestos, el arrendamiento puede estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si bien todo arrendamiento de vivienda está sujeto al ITP al declararlo exento del IVA el art. 20.1 23º de la ley reguladora. El pago del ITP debe acreditarse para la práctica de la inscripción si bien la obligación de pago se da con independencia de la misma y la fijación de su tipo es competencia de cada comunidad autónoma.

En cuanto a los gastos necesarios para lograr la inscripción del arrendamiento, dependen de la renta pactada y de la duración, si bien, en los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración (actualmente, tres años) como resulta del art. 10 LITPAJD resultando, por ello, los siguientes gastos suponiendo una renta de 688 € (media de la renta nacional) y una renta total de 24.768 €, los gastos serían:

Gastos de notaría: 124,73 €

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 99,97 €

Registro: 59,93 €