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Las ventajas de la inscripción de los arrendamientos en el Registro. Por Beatriz Corredor
Tras los excesos del pasado, el mercado inmobiliario español lleva años intentando recuperar un doble equilibrio. Por una parte, requiere una mejor proporcionalidad entre la construcción de nuevas viviendas y la rehabilitación del parque ya edificado. Por otra, existe un consenso generalizado sobre la conveniencia de lograr una relación más armónica entre la compra, por la que se decanta el 78,9% de las familias, y el alquiler, que, pese a los avances de los últimos años, es la opción elegida por un 13,5% de los hogares españoles, según el último Censo de Población y Viviendas.
Ambos equilibrios están además interrelacionados, porque la conservación y mejora del parque ya edificado requiere ampliar la oferta de viviendas de buena calidad disponible para el mercado arrendaticio, en beneficio tanto de propietarios como de inquilinos. Ello contribuirá a evitar el deterioro e incluso la degradación tanto de elementos privativos –viviendas- como de bloques enteros, como sucede cuando el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, unido a otras circunstancias, no estimula a los propietarios a realizar mejoras en sus viviendas o locales, ni tampoco la creación de empresas destinadas a la promoción o rehabilitación para el alquiler.
Existe un consenso general sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en alquiler en nuestro país. Con esta finalidad, en las últimas legislaturas se han venido adoptando medidas normativas, administrativas y fiscales que favorecen el alquiler, se han regulado figuras de inversión colectiva y se ha agilizado el desahucio en caso de impago.
Los cambios introducidos
La última reforma dio un paso más para que la protección de los derechos de las dos partes no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico. En el pasado, los derechos que la legislación reconocía a los arrendatarios eran oponibles a terceros de buena fe sin necesidad de que su contrato de arrendamiento constara inscrito en registro alguno, lo que perturbaba la seguridad del tráfico jurídico y facilitaba el fraude, no sólo en el caso de adquisición de viviendas o locales, sino también en el de ejecución hipotecaria. Esa inseguridad entorpecía el tráfico jurídico, encarecía el crédito hipotecario y disminuía el valor de adjudicación de la vivienda en caso de impago, perjudicando tanto al deudor como al acreedor.
Estos inconvenientes recomendaban someter el alquiler al régimen general establecido por la ley para garantizar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
Ello se traduce, por una parte, en que, desde la entrada en vigor de la nueva LAU, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos –perjudicar o ser oponibles- frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y, por otra, en que el comprador de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que adquiera la vivienda a título oneroso de quien es dueño según el Registro de la Propiedad, e inscriba esa adquisición), no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin reducir los derechos ni del propietario ni del inquilino.
Por el contrario, si el arrendamiento no está inscrito, el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe de acuerdo con el art. 7 de la LAU pudiendo el nuevo propietario exigir que el inquilino abandone el inmueble en tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado(art. 14 LAU).
Los alquileres urbanos se adecúan así al régimen propio de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva, (artículos 32, 38 y 34 de la Ley Hipotecaria) y dejan de constituir una excepción injustificada al mismo.
No puede alegarse ya que la diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza jurídica del alquiler (arrendamiento como derecho personal, o como derecho real, o como figura mixta) desaconseja someterlo al régimen jurídico general de los derechos reales. En primer lugar, la inscripción permite proteger al arrendatario frente a los actos dispositivos realizados por el casero, lo que aporta más valor a su derecho. Esta protección efectiva es lo que, en última instancia, permite caracterizar a un derecho que conlleva un aprovechamiento exclusivo y directo de algunas de posibilidades de explotación de un bien, como un derecho real. Y la inscripción en el Registro de la Propiedad concede esta protección efectiva del derecho del inquilino sin perjudicar, además, los derechos de tercero y, por tanto, el tráfico jurídico.
En segundo lugar, la inscripción permite agilizar los procedimientos de desahucio en caso de impago, sin reducir los derechos del arrendatario, algo fundamental para incentivar la oferta de viviendas en alquiler.
En tercer lugar, la inscripción es imprescindible para fomentar el desarrollo no solo de un mercado de alquiler sino de las vías de financiación adecuadas de empresas que se dediquen al arrendamiento de inmuebles urbanos, especialmente de viviendas.
Beatriz Corredor es directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores y ex ministra de Vivienda.
