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Resumen de la nueva Ley de Costas. Principios rectores – Belén Madrazo
La Exposición menciona el conocido como informe Auken del Parlamento Europeo de 2009, instando al Estado a proteger los derechos de los legítimos propietarios de viviendas y de quienes tienen pequeñas parcelas en la zona de la costa que no tienen impacto negativo sobre el medio ambiente.
La Ley entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, esto es, el viernes 31 de mayo. Los procedimientos administrativos pendientes serán resueltos conforme a la ley de 2013. Está estructurada en dos bloques, el primero de ellos implica una profunda modificación de la anterior Ley de Costas, el segundo establece un régimen de prórroga extraordinaria y selectiva a través de un informe medioambiental de las concesiones otorgadas bajo la ley anterior.
1.- Inscripción obligatoria de los bienes de dominio público marítimo terrestre en el Registro de la Propiedad.
Se definen y clasifican dichos bienes, y se establece como obligatoria la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, siguiendo el criterio de la Ley de Patrimonio de la Administraciones Públicas con el propósito de lograr la concordancia entre la realidad física de la costa y el Registro de la propiedad, estableciendo un plazo de dos años para que por parte de la Administración del Estado se produzca la misma.
2.- Deslinde de la línea de dominio marítimo terrestre.
La nueva ley garantiza la constancia registral del procedimiento administrativo de deslinde mediante la anotación marginal de la iniciación del mismo sobre las fincas que pudieran resultar afectadas. Los deslindes podrán consultarse en las páginas del Ministerio de Agricultura y Medio
Ambiente. De acuerdo con la situación resultante de dicho deslinde, podrá otorgarse una concesión administrativa.
El acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañado del plano del área afectada por el mismo y de la relación de propietarios afectados, se notificará al Registro de la Propiedad, interesando certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a nombre de los titulares que resulten del expediente y de cualesquiera otras fincas que resulten del plano aportado y de los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, así como la constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de ellas. Con carácter simultáneo a la expedición de la referida certificación, el registrador extenderá nota marginal en el folio de las fincas de las que certifique, en la que hará constar:
a) La incoación del expediente de deslinde.
b) La expedición de la certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas por el deslinde.
c) La advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde, pudiendo así, las fincas incorporarse, en todo o en parte, al dominio público marítimo-terrestre o estar incluidas total o parcialmente en la zona de servidumbre de protección.
d) La circunstancia de que la resolución aprobatoria del procedimiento de deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico-registrales contradictorias con el deslinde. La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde. Dicha resolución será título suficiente, asimismo, para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes de dominio público. En todo caso los titulares inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial. Los deslindes se revisarán cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre. Los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado.
La concesión se otorgará por setenta y cinco años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon, (artículos 11,12 y 13 de la nueva Ley).
3.- Concesiones sobre los bienes de dominio público marítimo terrestre como consecuencia del deslinde administrativo.
El concesionario tendrá derecho al uso privativo de los bienes objeto de concesión.
Las concesiones serán transmisibles por actos inter vivos y mortis causa. La transmisión inter vivos sólo será válida si con carácter previo la Administración reconoce el cumplimiento, por parte del adquirente, de las condiciones establecidas en la concesión. En caso de fallecimiento del concesionario, sus causahabientes, a título de herencia o de legado, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones de aquel, siempre que en el plazo de cuatro años comuniquen expresamente a la Administración el fallecimiento y la voluntad de subrogarse. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiera hecho la comunicación, la concesión quedará extinguida. Extinguidas se cancelarán de oficio a petición de la Administración o del interesado. En ningún caso podrán ser titulares de concesiones las personas en quienes concurra alguna de las prohibiciones de contratar previstas en el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.
Cuando, posteriormente al otorgamiento de la concesión, el titular incurra en alguna de las prohibiciones de contratar se producirá la extinción de la concesión.
En caso de declaración de concurso y mientras no se haya producido la apertura de la fase de liquidación, no se producirá la extinción de la concesión, si su titular prestare las garantías suficientes, a juicio de la Administración, para continuar con la ocupación en los términos previstos en el título concesional.» (Artículo 65.)
El plazo de las concesiones será el que se determine en el título correspondiente, que en ningún caso podrá exceder de setenta y cinco años. Reglamentariamente, se establecerán los plazos máximos de duración de las concesiones en función de los usos a que las mismas se destinen. Los plazos máximos fijados para cada uso podrán ampliarse, en los términos que reglamentariamente se establezcan, respetando en todo caso el plazo máximo de setenta y cinco años.
Se prorrogan las concesiones existentes al amparo de la ley anterior, las cuales expirarían en el 2.018. También se prevé la ampliación de la prorroga a supuestos en los que aunque no sean concesionarios, los titulares tengan un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público hidráulico acuerdo con la disposición transitoria primera de la ley, debiendo solicitar previamente la concesión. Las obras o instalaciones existentes contrarias a lo dispuesto en la nueva Ley de costas, si ocupasen terrenos de dominio público marítimo-terrestre, serán demolidas al extinguirse la concesión.
4.- Núcleos que quedan fuera del dominio público marítimo terrestre.
La ley da una situación singular a terrenos de núcleos residenciales que se encuentren en una situación singular y así determinadas viviendas o construcciones consolidadas son “amnistiadas” por la ley.
Relación de núcleos que se excluyen del dominio público marítimo-terrestre:
• Serra Grossa, término municipal de Alicante, provincia de Alicante.
• Puerto de Santa Pola, término municipal de Santa Pola, provincia de Alicante.
• Poblado Marítimo de Xilxes (Castellón), término municipal de Xilxes, provincia de Castellón.
• Empuriabrava, término municipal de Castelló d’Empuries, provincia de Girona.
• Platja d’Aro, término municipal de Castell Platja d’Aro, provincia de Girona.
• Ría Punta Umbría, término municipal de Punta Umbría, provincia de Huelva.
• Caño del Cepo, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.
• Casco urbano, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.
• Pedregalejo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.
• El Palo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.
• Moaña, término municipal de Moaña, provincia de Pontevedra.
• Oliva, término municipal de Oliva, provincia de Valencia.
Por tanto los bienes dentro de dichos términos podrán acceder al Registro de la propiedad.
5.- Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
– Los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de esta Ley, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión.
– Aquellas personas que, en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, eran propietarias, con título inscrito en el Registro de la Propiedad, de terrenos que pasaron a formar parte del dominio público marítimo-terrestre por aplicación de aquella, o sus causahabientes, serán reintegrados en el dominio de los bienes que por aplicación de la presente Ley dejen de formar parte del dominio público marítimo-terrestre, una vez revisados los correspondientes deslindes, de acuerdo con la disposición adicional segunda.
Los terrenos excluidos del dominio público podrán ser transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. A estos efectos, por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se determinará el procedimiento de identificación de los interesados a cuyo favor pueda efectuarse la transmisión y el negocio jurídico a través del cual deba efectuarse dicha transmisión, de conformidad con Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. La escritura pública de transmisión será título suficiente para rectificar las situaciones contradictorias que aparezcan en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. (Disposición Adicional V y VI.)
6.- “Cláusula anti algarróbico”.
La cláusula conocida así popularmente constituye una novedad según la cual la Administración General del Estado podrá suspender en vía administrativa los actos y acuerdos adoptados por entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo terrestre o la servidumbre de protección. Se trata de posibilitar una actuación cautelar rápida y eficaz que evite la ejecución de un acto ilegal, sin perjuicio de que en un plazo de diez días pueda recurrirse en la jurisdicción contencioso administrativa. (Artículo 119.2.)
