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Es ya doctrina muy reiterada de la DGRN la de los efectos absolutos de la caducidad de las anotaciones preventivas, como una anotación de embargo, que opera ipso iure, careciendo la anotación caducada de efectos jurídicos (por todas, R. 8 de Marzo de 1999, R. 16 de Octubre de 2015).

La Sentencia de 5 de Junio de 2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid se ha ocupado de esta cuestión en un supuesto en que estando vigente la anotación de embargo -ejecución ordinaria- al tiempo de expedirse la certificación registral de cargas, sin embargo estaba caducada al tiempo de la presentación en el Registro del testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación; y entiende, confirmando el criterio del registrador que “La caducidad de una anotación de embargo determina la inexistencia del asiento en el Registro y que las anotaciones posteriores ganen preferencia por la mejora de rango registral”.

En concreto, la adjudicataria en un procedimiento judicial de ejecución de embargo impugnó directamente en vía jurisdiccional la calificación del registrador, que inscribió la adjudicación pero denegó la cancelación de las cargas posteriores por estar cancelada la anotación del embargo que motivó la adjudicación. La demandante no niega que la anotación de embargo hubiera caducado por el transcurso del plazo de cuatro años (art. 86 LH) sin haber solicitado su prórroga, pero entiende que el registrador debe cumplimentar el mandamiento judicial y cancelar las anotaciones posteriores, porque la anotación base del procedimiento no estaba caducada en el momento en que el registrador expidió la certificación de dominio y cargas de la finca a la que alude el art. 656 LEC y porque ello viene impuesto por el art. 674 LEC.

El registrador argumentó que la caducidad, al tiempo de la presentación del mandamiento judicial cancelatorio, de la anotación de embargo que motivó la adjudicación, determina que desaparezcan los beneficios derivados del principio de prioridad registral, ganando preferencia registral las anotaciones de embargo posteriores (art. 175.2 RH, 1927 CC y abundante jurisprudencia).

La sentencia desestima la demanda y confirma la calificación registral, pues “los argumentos de la demandante únicamente pueden ser acogidos al margen de los principios registrales de prioridad, tracto, inoponibilidad de títulos no inscritos, fe pública o legitimación registral, principios todos ellos esenciales que definen los arts. 17, 20, 32, 36 y 38 LH, y en los que descansa el Registro de la Propiedad para que pueda ser una herramienta eficaz como parte esencial de un sistema de seguridad jurídica preventiva orientado a garantizar la tutela efectiva de los derechos inscritos”.

Pese a los términos de los art. 587 LEC («el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por el Secretario judicial… aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba») y 674 LEC (la adjudicación conlleva «la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores»), “en modo alguno cabe entender que el embargo de una finca frente a terceros exista antes de que se anote en el Registro de la Propiedad ni tampoco que una anotación de embargo pueda considerarse subsistente en perjuicio de acreedores posteriores o titulares de derechos inscritos una vez cancelada. Indudablemente la caducidad de una anotación de embargo por el transcurso de cuatro años según lo previsto en el art. 86 LH determina la inexistencia del asiento en el Registro y que las anotaciones posteriores ganen preferencia por la mejora de rango registral. Otra cosa no sería coherente con los principios registrales relacionados pues no se puede considerar existente y anotado en el Registro lo que en rigor no existe”.

Así lo ha entendido también la DGRN en resoluciones como las de 16 de octubre de 2015 (“Registralmente operan los principios de prioridad y tracto, por lo que habiendo perdido la anotación su efecto respecto a terceros posteriores inscritos, surge un obstáculo registral que impedirá la cancelación de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa”. En tal situación “el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o por la ausencia de buena fe”), o, con parecidos argumentos, la R. 18 de enero de 2016 (“para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el decreto de la adjudicación y el mandamiento de cancelación, o al menos el decreto de adjudicación, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó; o haber solicitado la prórroga de la anotación preventiva”).

Por lo demás, “la situación planteada es imputable a la propia demandante que olvidó solicitar la prórroga de la anotación de embargo antes de que caducase el asiento por el transcurso de cuatro años de la fecha de la anotación en los términos que le faculta el art. 86 LH”. Por ello, no puede estar justificada la invocación por la demandante de indefensión porque, como tantas veces ha dicho el Tribunal Constitucional, “corresponde a las partes intervinientes actuar con la debida diligencia, sin que pueda alegar indefensión quien se coloca a sí mismo en tal situación o quien no hubiera quedado indefenso de haber actuado con la diligencia razonablemente exigible”.

Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad