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España ha sido considerada tradicionalmente “un país de propietarios” pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, “estamos ante un posible cambio de tendencia: debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite”.

El arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. “

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “la oferta de alquiler residencial se vio favorecida por el trasvase desde el turístico, al que las restricciones de movilidad obligaron a cambiar de público. Además, el auge del teletrabajo ha ido promoviendo el traslado de la demanda de las grandes capitales a sus periferias o a municipios donde es posible obtener más espacio por menos dinero”.

Sin embargo, el experto admite que “el fuerte impacto de la pandemia sobre el empleo ha llevado a muchos inquilinos a pactar una congelación o rebaja en las rentas con sus caseros en el mejor de los casos o a incurrir en impago en el peor”. Además, recuerda que “hay ubicaciones donde la presión sigue siendo intensa porque muchos compradores están retrasando su paso hacia la propiedad debido a la incertidumbre que planea sobre el futuro.

No obstante, el Covid-19 no ha impedido que el equilibrio entre la renta de alquiler ofertada y la deseada siga creciendo. Un estudio del portal inmobiliario pisos.com, concluye que la brecha económica entre la oferta y la demanda se situó en 191 euros al mes en 2020, 18 euros más que el año anterior.

Esta diferencia supone un esfuerzo extra anual para el inquilino de 2.292 euros anuales, 216 euros más que en 2019. El crecimiento de esta brecha responde a los todavía altos precios del alquiler, a pesar de que el inquilino se conforma con menos metros cuadrados.

A pesar del cambio de tendencia de los demandantes de vivienda, no se puede ignorar que la crisis de la Covid-19 y la incertidumbre que ha generado ha impactado en el sector económico y en el mercado de valores, mandando notablemente a la baja los tipos de interés de los distintos productos financieros.

Esta coyuntura ha beneficiado al sector inmobiliario español, donde hogares e inversores ven en la vivienda un activo atractivo en el cual invertir con rentabilidad a largo plazo, consolidando así la inversión en inmuebles en un valor refugio. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias.

Crece la rentabilidad

Según las estadísticas del portal inmobiliario, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo octubre-diciembre fue del 6,39%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición.

Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el cuarto trimestre fue de 183.933 euros (107 m2 a 1.719 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 980 euros, el propietario obtuvo un total de 11.760 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,39%, un aumento de casi un punto respecto a 2019 (5,46%) y de trece centésimas con relación al tercer trimestre de 2020 (6,26%).

El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,89% registrada en Aragón al 3,99% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Navarra, Castilla y León o Murcia las colocan junto a Madrid y Catalunya en lo alto de una lista que cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie.

El protagonismo de Madrid y Cataluña sigue confirmando la corrección de los precios de compra registrada desde inicios del 2020 en ambos territorios y el comportamiento estable de la demanda de alquiler, convirtiéndolos en los dos epicentros más interesantes para la inversión.

Inquilinos con menos dinero

La casa más buscada en 2019 tuvo una renta media de 450 euros mensuales y 80 metros cuadrados, mientras que en 2020 se mantuvo el presupuesto, pero se rebajó la demanda de superficie a los 70 metros cuadrados. El precio del piso tipo en alquiler pasó de 623 a 641 euros de un año a otro, elevando la brecha del 38% al 42%, marcando este porcentaje el máximo histórico desde que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa.

Los inquilinos redujeron su presupuesto en Cantabria. Al mismo tiempo, lo mejoraron en Asturias, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana y Murcia. Por otro lado, Madrid y País Vasco fueron las autonomías en las que el inquilino estuvo dispuesto a pagar más: 750 euros de media. Les siguió Baleares y Cataluña con 650 euros.

En Extremadura y Galicia los inquilinos contaron con menos dinero para el alquiler: 350 euros mensuales. La demanda solo estuvo por encima de la oferta en Castilla-La Mancha (-9%). Aquellas autonomías donde estuvieron los inquilinos más insatisfechos y en las que los caseros tendrían que revisar a la baja sus rentas fueron Madrid (61%), Asturias (51%) y Cataluña (46%).

Los potenciales inquilinos subieron su presupuesto en 14 provincias, mientras que en tres lo rebajaron. Madrid y Guipúzcoa fueron las provincias con la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 750 euros de media. Les siguieron Baleares, Barcelona, Álava y Vizcaya, con 650 euros. En el grupo de las que optaron a un alquiler por 350 hubo 16 provincias. Hubo ocho provincias donde la demanda superó a la oferta. Por encima del 60% estuvieron Madrid (61%) y Las Palmas (61%).

Distribución territorial

Diez capitales elevaron su presupuesto y cuatro lo bajaron. Donostia-San Sebastián fue la capital en la que la demanda pudo destinar más al alquiler: 850 euros de media. Seis capitales ofrecieron la renta más baja: 350 euros mensuales. Hubo tres capitales donde el precio de salida de la demanda estuvo por encima de la oferta: Teruel (-16%), Toledo (-11%) y Soria (-5%). Las diferencias más abruptas entre oferta y demanda estarían en Las Palmas de Gran Canaria (80%), Madrid (72%), Barcelona (65%) y Málaga (63%).

La distancia entre propietarios e inquilinos sigue siendo bastante importante en la capital madrileña, una de las ciudades más tensionadas. Según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com, la brecha económica fue de 541 euros al mes en 2020, 177 euros más que el año anterior. Esta diferencia supone un esfuerzo extra anual para el inquilino de 6.492 euros anuales, 2.124 euros más que en 2019.

En este sentido, la casa más buscada en la capital madrileña en 2020 tuvo una renta media de 750 euros mensuales y 70 metros cuadrados, la misma que en 2019. Sin embargo, la mensualidad media de alquiler pasó de 1.114 a 1.291 euros de un año a otro, elevando la brecha del 49% a 72%, 23 puntos más de un año a otro. En concreto, fue la segunda capital donde más desacuerdo hubo, por detrás de Las Palmas de Gran Canaria (80%) y por delante de Barcelona (65%) y Málaga (63%). A nivel provincial, lideró el ranking junto a Las Palmas con un 61%, mientras que la clasificación por autonomías capitaneó el listado, por delante de Asturias (51%) y Cataluña (46%).