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Se entiende por «identificación de los medios de pago» la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero. Por tanto, la identificación de los instrumentos de pago utilizados por las partes en los actos y contratos que tienen acceso a los registros es una materia de naturaleza jurídico-privada, en particular, hipotecaria y notarial. Sin embargo, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, con el fin de mitigar el fraude en el sector inmobiliario facilitando la obtención de información para un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo de los bienes inmuebles, estableció la obligación de hacer constar los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles, como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras −dice en su preámbulo−, y, a este efecto, modifica los arts. 24 de la Ley de Notariado (LN), 21 y 254 de la Ley Hipotecaria (LH). El art. 177 del Reglamento Notarial (RN) desarrolla el art. 24 LN, que, con el precedente de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones, hasta la última por Real Decreto 1/2010, de 8 de enero.

Esta finalidad antifraude se ha visto superada en los últimos tiempos por el crecimiento de la delincuencia organizada, el terrorismo y sus delitos económicos conexos, y los graves perjuicios que causan al sistema financiero y la economía global, haciendo de la obligación de la identificación de los medios de pago un instrumento eficaz para evitar la opacidad de su procedencia y utilización con fines ilícitos.

El control del uso y tráfico de ciertos instrumentos de pago, por su anonimato o difícil trazabilidad y la facilidad de su transporte, en especial, transnacional −dinero en efectivo o activos similares al efectivo, confesado recibido, criptoactivos, divisas extrañas, tarjetas de prepago, etc.- es uno de los objetivos de la prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (PBCFT), por el elevado riesgo que presentan de ser utilizados para estos fines[1]. Sin embargo, la LPBCFT se limita a regular la obligatoria declaración los movimientos de medios de pago que veremos más adelante, y ciertos aspectos relacionados con ella, por lo que debemos remitirnos, en cuanto a la forma de cumplir esta obligación, a la normativa de identificación de los medios de pago contenida en la legislación civil, notarial e hipotecaria, esencialmente en los arts. 24 de la Ley del Notariado, 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial.

A raíz de la reforma de la Ley 36/2006 nace el debate acerca del alcance de la calificación registral respecto de la obligación de identificar los medios de pago, siendo en el punto álgido si la falta o defectuosa identificación de los medios de pago puede dar lugar al cierre registral.

La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (LPBCFT) atribuye a los registradores el papel de sujetos obligados en su art. 2.1.n), lo que hace indudable la importancia de la calificación registral como control de la obligación de identificar los medios de pago que la misma ley impone.

La teoría limitativa o restrictiva de la calificación registral en este punto parte de la premisa de que, al no ser esta una materia jurídico real, no hay calificación en sentido técnico jurídico, y, por tanto, la posibilidad del registrador de suspender la inscripción por falta de acreditación del medio de pago se restringe al supuesto en que conste en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar los medios de pago, según el art. 254.3. LH. −vid. Res. DGRN de 18 de mayo de 2007 y 26 de mayo de 2008−.

No obstante, y sobre todo a partir de las reformas posteriores del Reglamento Notarial (RN), tanto la doctrina mayoritaria como la DGRN siguen la tesis amplia o afirmativa de la calificación registral de los medios de pago −Res. 2 junio, 6 de julio y 5 septiembre de 2009, 5 de marzo de 2010, 22 de noviembre de 2013, 9 de diciembre de 2014, 11 de marzo, 22 de julio y 8 de noviembre de 2016, 12 de abril de 2018 y Res. DGSJFP de 8 de septiembre de 2023 entre muchas−; incluso las resoluciones que defienden la teoría limitativa admiten que el registrador sí debe examinar si existen omisiones en esa identificación y comprobar que el notario ha hecho constar los extremos a que se refiere el art. 24 LN. La propia Ley 36/2006 dice en su preámbulo que la efectividad de sus prescripciones queda garantizada con la obligación de hacer constar los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles, «como requisito necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad». Y el RD 1/2010 en su Exposición de Motivos dice que su finalidad es concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental o de manifestación ante el notario, «para que dicho medio de pago se entienda suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público». Asi, la DGRN declara que, respecto a la calificación de los registradores de la Propiedad, la Ley 36/2006 se centró en dos aspectos: a) la obligación de comprobar si las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan, a título oneroso, el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles a que se refiere el art. 24 LN, expresan no solo las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción sino, además, la identificación de los medios de pago empleados, según el art. 21.2 LH; y b) el cierre del registro respecto de las escrituras públicas en las que, consistiendo el precio en dinero o signo que lo represente, el notario hubiere hecho constar la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados –art. 254.3 LH−, escrituras que se entenderán aquejadas de un defecto subsanable cuya falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente en el registro una escritura en que se identifiquen todos los medios de pago empleados conforme al art. 254.4 LH. La Res. DGRN de 11 de marzo de 2016 −aclarando la citada Res. DGRN 18 de mayo de 2007− afirma expresamente la competencia del registrador, que deberá examinar y en su caso suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. La Res. de 12 de abril de 2018 apunta que el cierre registral del art. 254.3 LH no responde a una valoración jurídica sustantiva de ineficacia del negocio jurídico inscribible, sino que, «prescindiendo de su validez civil, constituye un instrumento de colaboración con el fin de interés público de la prevención del fraude fiscal en el ámbito inmobiliario» −idea que es perfectamente aplicable al ámbito de la PBC/FT−. La más reciente Res. 8 de septiembre de 2023 de la DGSJFP marca un hito al referirse expresamente al cierre registral «por incumplimiento de la normativa antiblanqueo» respecto de la identificación de los medios de pago, y mantiene la misma línea de argumentación que las resoluciones anteriores.

En cuanto al concreto alcance de la calificación registral y el cierre del Registro, la doctrina reiterada de la DGRN/DGSJFP −vid Res. DGSJFP 8 marzo 2022 entre otras muchas−, declara que rige el art. 177 RN, pfo. 5º, ya que los pfo. 2º y 4º se refieren a las obligaciones del notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes. De acuerdo con ello, se entenderán identificados los medios de pago si constan sus elementos esenciales en la escritura, ya por soporte documental o manifestación; si fuera cheque, bastará que conste librador, librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia, ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

Casos dudosos de la necesidad de identificar los medios de pago

El IVA: si bien el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido no constituye, en rigor, precio de la compraventa, la Res. DGRN de 9 de julio de 2009 lo equipara al precio respecto de la justificación de los medios empleados por el comprador, pues, por su obligatoria repercusión nace, en el momento de la compra, un crédito por su importe a favor del vendedor, que hace suyo al tiempo del pago, y, constituyendo civilmente ambas cantidades −el precio y la que procede por repercusión del impuesto−, elementos integrantes de la cantidad total que debe pagar el comprador como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse asimiladas y sujetas a idéntico régimen para realizar el pago con finalidad solutoria.

Cancelaciones de hipoteca: quizá sea este el supuesto más debatido. La Comisión de Criterios de Calificación del Colegio de Registradores negó en 2007 la necesidad de acreditación de los medios de pago en la cancelación de la hipoteca por pago, por no tratarse de un acto a título oneroso ni gratuito, sino un acto debido, y, en el mismo sentido la RDGRN de 18 de mayo de 2007 ya citada −si bien obiter dicta−, por considerar que la cancelación no supone la extinción del derecho real, (la hipoteca), por un acto a título oneroso −ex art. 21.2 LH− sino que esta se produce por haberse extinguido la obligación garantizada habida cuenta del carácter accesorio de aquélla. No obstante, la doctrina posterior, sin entrar en discusiones técnicas, es favorable a la exigencia de la identificación del medio de pago también en las cancelaciones de hipoteca, ya que, aunque la perspectiva finalista no puede ser la única y principal tenida en cuenta, es la postura más acorde con el espíritu de la Ley 36/2006, cual es la obtención de información por los poderes públicos sobre la trazabilidad de las transmisiones de evitar el fraude; así, al ser la cancelación de hipoteca un acto que implica un pago, al menos en aquellas que deriven de un préstamo para la adquisición de un inmueble, debe exigirse la identificación del medio de pago. En especial deberán identificarse los medios de pago en cancelaciones anticipadas, o en cancelaciones sucesivas, que son los casos más proclives para encubrir una finalidad ilícita. El Colegio de Registradores (CORPME), incluye la cancelación anticipada de préstamos hipotecarios y las cancelaciones sucesivas de hipoteca sin explicación lógica dentro de los supuestos indiciarios parametrizados en alertas que pueden dar lugar a comunicación al Centro Registral Antiblanqueo (CRAB). La Comisión de prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias (CPBCIM) también incluye las repetidas cancelaciones de hipotecas con notable antelación respecto de la fecha final pactada inicialmente en su catálogo ejemplificativo de operaciones de riesgo para notarios, registradores, abogados, auditores y otros profesionales del sector jurídico.

Cancelaciones de condición resolutoria: lo dicho sobre las cancelaciones de hipoteca es aplicable a las cancelaciones de condición resolutoria por pago de la obligación garantida. No obstante, la Res. DGRN de 25 de julio de 2019 niega la necesidad de identificación de los medios de pago en la cancelación de la condición resolutoria por caducidad convenida, por no ser un acto o contrato a título oneroso, sino tratarse de la extinción de un derecho de garantía por caducidad convenida que cumple los requisitos acordados por las partes, conforme al art. 82 LH, siendo el transcurso del plazo el presupuesto esencial acordado para la cancelación, no en el cumplimiento de la obligación garantizada; y ello, con independencia de que se haya producido o no el pago de la cantidad aplazada y aun cuando existan pagos no acreditados. A pesar de la postura negativa de esta resolución, podría inferirse de ella a sensu contrario que si el motivo de la cancelación de la condición resolutoria fuera el cumplimiento de la obligación garantizada sí procedería la exigencia de la acreditación de los medios de pago.

Precio aplazado: la DGRN considera innecesaria la identificación de los medios de pago en este caso, ya que entiende que los art. 21 y 254 LH y 24 LN y 177 RN se refieren a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la escritura o con anterioridad al mismo, pero en ningún caso a los pagos de cantidades aplazadas, con independencia de que en la inscripción se haga constar la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros conforme al art. 10 LH, y sin prejuzgar si la constancia registral por nota marginal del pago de cualquier cantidad por el adquirente después de la inscripción, conforme al art. 58.1 del Reglamento Hipotecario (RH), queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago −vid Res. DGRN de 9 de julio y 12 de noviembre de 2009, 10 de julio y 12 de noviembre de 2012 y Res. DGSJFP de 28 de julio de 2021 y 8 de marzo de 2022−. No obstante, el aplazamiento o fraccionamiento del pago de una parte importante del precio en corto periodo de tiempo sin establecer garantía de pago ni devengo de intereses es uno de los supuestos indiciarios que da lugar a la correspondiente alerta parametrizada, al efecto de una posible comunicación al CRAB; y la CPBCIM también incluye en su catálogo ejemplificativo de operaciones de riesgo el aplazamiento del pago a fecha muy cercana al momento de la autorización, sin explicación lógica, y especialmente si no se establece garantía que lo asegure.

Reconocimientos de deuda: la cuestión tiene especial relevancia cuando da lugar a una dación de bienes inmuebles −o muebles- en pago de la deuda reconocida. La DGRN, en Res. 11 de marzo de 2013, 9 de diciembre de 2014, 2 de septiembre de 2016 y 19 de mayo de 2017 declara que la exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a las escrituras de reconocimiento de deuda; es decir, hay que identificar los medios o instrumentos a través de los cuales el deudor recibió el dinero que generó la deuda; salvo en los casos, apuntan las Res. 22 de noviembre de 2013 y 2 de septiembre de 2016, de que en el origen de la deuda no ha mediado dinero, como en un contrato de suministro de servicios en garantía del pago del cual el deudor constituye hipoteca a favor del acreedor. La Res. DGRN de 11 de marzo de 2013 declara aplicable la exigencia de la acreditación de los medios de pago al reconocimiento de deuda de un préstamo mutuo, por ser un contrato a título oneroso con prestaciones en dinero; y la de Res. 9 de diciembre 2014 advierte que, siendo el préstamo la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior dación, «debe evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda».

Cesión de activos: la doctrina anterior es aplicable al supuesto de entrega de inmuebles por parte de una sociedad a los socios con causa en un préstamo que éstos hicieron a aquella, debiendo manifestarse y en su caso acreditarse cómo se efectuó la entrega del préstamo y, mientras tanto, deberá suspenderse la inscripción −Seminario de Cataluña de 17 de diciembre de 2013−. Y lo mismo debe entenderse en el caso de cesión de activos de naturaleza inmueble en pago entre sociedades, ya que, al no consistir la contraprestación en acciones o participaciones, como en las fusiones, debe exigirse la constancia del precio de la cesión −dinerario o de otro tipo−, y la especificación de la forma y de los medios de pago −arts. 10 y 254 LH y concordantes−.

Compensación de créditos: en el caso de venta de finca entre sociedades en la que el precio se paga «mediante compensación de créditos», también se entiende aplicable la obligación de identificar los medios de pago, en tanto que la relación jurídica ha supuesto un desplazamiento de dinero, en los términos previstos por los artículos 254 LH y 177 RN −Seminario de Cataluña de 3 de mayo de 2018−. Sin embargo, se considera distinto el caso en que parte del precio se paga mediante la cancelación de una deuda que el comprador tiene contraída con el vendedor −por ej., por alquileres impagados−, pues, al ser tales deudas previas ajenas al contrato traslativo del dominio cuya inscripción se pretende, y por tanto a la inscripción, en principio, el medio de pago quedaría al margen de la calificación registral, sin perjuicio de las circunstancias de la operación aconsejen hacer la comunicación al CRAB −Seminario Hdez. Crespo, nº 30, abril-junio 2011−.

Documentos privados: si bien los arts. 21 LH y 24 LN se refieren a las «escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», la DGRN entiende aplicables las exigencias legales sobre identificación de los medios de pago también a las escrituras de elevación a público de documentos privados autorizados después de la entrada en vigor de la Ley 36/2006, y ello aunque el contrato se hubiera celebrado o los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior, y declara que, dado que el objeto del art. 177 RN no es regular la forma de los pagos, sino la de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero, las sucesivas redacciones dadas al mismo se aplicarán a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia −vid Res. 5 de septiembre de 2009, 2 de junio de 2010, 11 de marzo de 2013, 8 de noviembre de 2016−. La Res. DGSJFP de 8 de septiembre de 2023 ya citada, en relación con una escritura de elevación a público de documento privado como título previo inmatriculador del art. 205 LH en la que no se hace mención alguna a los medios de pago empleados, confirma la aplicación de este requisito a los títulos previos que sean traslativos y a título oneroso, como es la elevación a público de documento privado que sirve de antetítulo para la compraventa, y declara que «el incumplimiento de la normativa de blanqueo producirá el cierre registral». Con ello queda en entredicho la tesis según la cual los requisitos referentes a la identificación de los medios de pago, y, en particular, el alcance de la calificación registral y el cierre del registro solo son aplicables a las escrituras públicas. Ello puede llevar a plantearse su aplicación a la compraventa firmada en documento privado y posteriormente recogida en auto aprobatorio de expediente de dominio de carácter inmatriculador, por la analogía con el supuesto contemplado en la Res. 8 de septiembre de 2023.

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[1] [1] La Comisión Europea señaló en su informe de 2022 los riesgos de los productos y servicios vinculados al efectivo y que, si bien las transacciones minoristas en efectivo han disminuido, la demanda de billetes de euros parece haber aumentado según la tendencia denominada «paradoja del efectivo»; la delincuencia sigue estando basada principalmente en el efectivo, posiblemente debido a la dificultad de detectar las transacciones y la posibilidad de convertirse en activos anónimos, como las tarjetas de prepago, no sometidos a control en las fronteras;  y la aparición de cajeros automáticos de propiedad privada aumenta la posibilidad de que las organizaciones delictivas introduzcan sus ganancias en el sistema financiero sin ser detectadas.