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Las modificaciones en sede de régimen de propiedad horizontal cuentan con un completo marco normativo, sin embargo, no es la Ley de Propiedad Horizontal, sino la jurisprudencia y la práctica forense la que clasifica las dos grandes categorías básicas de acuerdos, en que tal Ley se conjuga con los principios de tracto sucesivo y legitimación de forma diversa. Esta clasificación distingue entre los acuerdos configurados como actos colectivos y lo que exigen el consentimiento individualizado de todos o de los determinados propietarios adhiriéndose en escritura al contenido del acuerdo elevado a público.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha mantenido de forma reiterada esta distinción que parte de la necesidad de distinguir los acuerdos que afectan directamente al contenido del derecho de propiedad de los que no. Para los primeros, es necesario que se articule el consentimiento uti singulis del titular de cada elemento afectado cumpliéndose el principio de tracto sucesivo y el de legitimación registral. No cabe el mero acuerdo mayoritario o unánime máxime si no cuenta con el voto expreso del propietario afectado -caso del artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal-.

Por norma, la posición del acreedor hipotecario respecto de los acuerdos colectivos es completamente neutra. El natural contenido de este tipo de acuerdos en nada afecta al contenido de la garantía o del objeto sobre el que recae. Véase a título de ejemplo: los referidos a la reparación, mejora o mantenimiento de elementos comunes, contratación de servicios o alteraciones estéticas, mejoras y rehabilitación.

La adopción de los acuerdos que exijan el consentimiento uti singulis de los afectados, sí que nos obligan a plantearnos la necesidad de intervención del acreedor hipotecario. Como punto de partida, decir que la ratio que nos lleva a exigir el consentimiento del titular dominical registral es la que “nos puede llevar” a exigir ese consentimiento del titular de la carga. Sin embargo, no cabe aplicar un simple silogismo que implique el exigir en todo caso tal intervención.

La naturaleza del acuerdo y el alcance de la modificación sobre el contenido del derecho de la propiedad y, sin duda, su incidencia sobre el propio bien marcará el signo de la respuesta. En mi opinión, no cabe señalar un criterio general, sino que hemos de señalar unas líneas maestras que en conjunción con otros criterios complementarios permita articular soluciones particulares. Esto obliga a intentar categorizar los acuerdos:

- Acuerdos que obliguen a la redistribución de la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal. Concretamente aquellos casos en que la relación del elemento y la cuota originaria se altere con ocasión de la adopción: modificación de cuota en atención a los servicios comunes -instalaciones que afecten de modo diferentes a los elementos privativos, desafectación de un elemento común o procomunal, modificación de cuota para ajustar desequilibrios previos, ejercicio de derecho de vuelo, etc.

En este tipo de acuerdos se plantea la intervención en la medida que se ha alterado el objeto gravado, al menos en cuanto a la posición que ocupa en el edificio o inmueble en que se integra, pero la realidad es que el elemento en sí mismo o su posible valoración permanece inalteradas. Sin embargo, si dieran lugar a una alteración sustancial de la superficie disminuyendo la misma, parece que debiera exigirse el consentimiento.

- Acuerdos que suponga el nacimiento, desaparición o alteración sustancial de la descripción física -superficial, generalmente- de los elementos gravados. En este grupo estarían incluidos desde luego las agrupaciones, segregaciones, divisiones y segregaciones de elementos privativos. Además, cabrían los acuerdos de desafectación de elementos comunes o procomunales, desvinculación de anejos, afectación de elementos privativos -conversión en elemento común- y otros análogos.

Estos actos solo tienen trascendencia para el acreedor hipotecario en la medida en que afecten o pretendan afectar a la responsabilidad hipotecaria o a su distribución. De este modo tenemos que atender a la doctrina de la conveniencia de la intervención del titular de la carga para evitar en caso de ejecución que se haya de deshacer la operación -observar el artículo134 de la Ley Hipotecaria-. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública mantiene este criterio lo que implica la absoluta relevancia de la adecuada publicidad de las cargas que cada inmueble o cuota pueden arrastrar y la necesidad de la intervención del acreedor si se quiere distribuir la responsabilidad o liberar algún elemento de ella. Llevado el argumento al extremo, es clara la necesidad de intervención si se hace desaparecer un elemento privativo gravado por afectación, pues, entre otros efectos, lo sacaría del tráfico inmobiliario.

Sobre esta base extraemos varias máximas importantes:

- Los actos que afecten a la distribución de la responsabilidad exigen de tal intervención.

- Las alteraciones sustanciales, especialmente de superficie, pueden dar lugar a la necesidad de intervención.

Adicionalmente hemos de tener en cuenta los siguientes elementos:

- Para eludir la intervención del acreedor debe ser clara la situación originaria y final del elemento y de la carga en atención a los posibles efectos de una eventual ejecución.

- La causa última del acuerdo, esto es la razón del mismo. Piénsese en los casos en que desaparezca la comunidad o algún elemento, habría que analizar la causa y valorar la intervención con diferente signo -casos de expropiación forzosa, declaración de ruina total o parcial, simple acuerdo de conversión en comunidad ordinaria, etc.-

- Se deben tener en cuenta los posibles pactos de vencimiento anticipado que puedan guardar relación, el más paradigmático el de vencimiento por disminución del valor del bien. Conviene no olvidar la acción de devastación cuando proceda conforme al artículo 117 de la Ley Hipotecaria.

- Todas estas previsiones se entenderán con las debidas adaptaciones en relación con las anotaciones preventivas cuyo contenido puede ser determinante para una correcta valoración -demanda, querella, embargo, prohibición de disponer, crédito refaccionario, incapacitación, concurso, etc.-

Con estos mimbres podemos plantearnos algunos casos particulares. Especial mención merece las modificaciones de la propiedad horizontal derivadas de la ejecución de obra cuando la hipoteca se constituyó estando elemento en construcción y en que la terminación no coincida con la originariamente proyectada. Queda sentado el debate sobre si el acreedor hipotecario al gravar un elemento pendiente de una existencia física plena debe soportar o no las desviaciones en la ejecución de la obra. Esta cuestión, que desde luego no será pacífica, queda para la reflexión del lector que haya llegado hasta aquí.

Por Antonio Palacios Herruzo. Registrador de la Propiedad.