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Sabido es que uno de los principios básicos sobre los que sustenta el Registro de la Propiedad es el de Tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley hipotecaria), como trasunto registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 CE), que impide que un asiento registral, una vez practicado, pueda ser alterado sin consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que aquél haya tenido parte. Es, en definitiva, la protección que el Registro brinda al titular registral.

Viene esto al caso para poder comprender que los documentos judiciales, cuando se presentan en el Registro, han de pasar por el tamiz, más restringido, sí (art. 100 RH), pero tamiz, de la calificación registral, encaminada en este caso a controlar que se cumplan determinados requisitos, entre los cuales se encuentra, como uno de los más fundamentales, el de la defensa del titular registral; esto es, el registrador ha de velar por que aquél haya tenido su debida intervención en el procedimiento, para que pueda defenderse. Y en esto ha insistido la Dirección General de los registros y del Notariado hasta la saciedad: no es incompatible, antes al contrario, el deber de cumplir las resoluciones judiciales con el derecho y el deber del registrador de calificar el cumplimiento de dichos extremos.

También los tribunales subrayan con frecuencia esa idea, tal como ocurre, por ejemplo, en el caso de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos de 6 de febrero de 2014, la cual, en un expediente de dominio para la reanudación de tracto -siendo las inscripciones contradictorias de menos de 30 años- confirma la calificación registral que había denegado la práctica del asiento por no constar que el titular registral o sus causahabientes hubieran sido citados tres veces -una de ellas, al menos personalmente-, tal como exigen en estos casos los artículos 202 in fine LH y 286 RH.

Es este el supuesto en el que la normativa muestra mayor rigor, y en el que la DGRN suele ser tajante en orden a su cumplimiento y en orden a la calificación registral de ese extremo. Efectivamente, la sentencia hace un recorrido por las diversas resoluciones de la DGRN que se han dictado sobre este tema: “las graves consecuencias prácticas que pudieran derivarse de estos expedientes, en perjuicio de los titulares registrales inscritos y de terceros, obligan a que en su tramitación se respeten taxativamente todos los requisitos y formalidades legales” (R. 6 de Julio de 1964); “el trámite más importante del expediente para la reanudación del tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior” (R. 5 de Julio de 2001), “no bastando la vaga referencia en el auto al art. 202 LH, siendo necesario, tratándose de inscripciones contradictorias de menos de 30 años, que, al menos, una de las 3 citaciones haya sido personal” (R. 5 de Julio de 1991, que subraya el carácter excepcional de este expediente, que impone una rígida observancia de los requisitos establecidos para la inscripción del auto y, asimismo una estricta interpretación de los supuestos en que puede acudirse a este procedimiento) por lo que “no será inscribible si la citación se hizo por edictos” (R. 6 de Julio de 1964).

En el presente caso, el Juzgado citó por edictos a los titulares registrales y a la persona a cuyo favor aparecía catastrada la finca, el Ministerio fiscal informó favorablemente, y no hubo oposición ni personación de nadie más, e incluso el auto indicó que se estimaban cumplidos los requisitos de los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, no es suficiente, pues no constaba que la citación se hubiese realizado al menos una vez personalmente, tal como exigen los arts. 202 LH y 286 RH, por lo que es correcta la calificación registral.

En efecto, “si bien el registrador no está autorizado para examinar el fondo, los fundamentos de resoluciones judiciales, ello no impide que verifique el cumplimiento de los requisitos y formalidades legales, evitando el perjuicio de titulares registrales inscritos y de terceros, como es el caso”. “No cabe contrariar el art. 286 RH. Privando al título de un requisito extrínseco necesario, las citaciones a los herederos o causahabientes del titular registral, pues efectuado por edictos no se cumple el requisito de al menos una citación personal, imponiéndose una rígida observancia de los requisitos para la inscripción del auto y una interpretación estricta, no entendiéndose practicadas correctamente las citaciones del art. 201-3 LH. Además, según el art. 522 LEC el acatamiento y cumplimiento de las resoluciones judiciales queda exceptuado si existen obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica, cual es el caso.

Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la Propiedad