Tras examinar la regulación del plazo del arrendamiento de vivienda a lo largo de la evolución legislativa la Sala, en el caso de arrendamientos celebrados bajo el régimen de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, declara que el artículo 10 no es incompatible con una prórroga convencional indefinida a voluntad del arrendatario.

“No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU…”; éste “no impone un régimen imperativo que vede, en cualquier caso, el juego de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, siempre que no perjudique los derechos del arrendatario (artículo 6 CC)”, sienta la Sala.

En el supuesto de hecho, en anexo al contrato, suscritos ambos en febrero del año 2000, las partes pactaron una prórroga por años sucesivos con carácter indefinido, obligatoria para el arrendador y potestativa u optativa para el arrendatario. Prórroga que comenzaría a operar transcurridos ocho años a partir de la firma del contrato, esto es, 5 años más 3 de prórroga legal.

El Tribunal Supremo falla desestimando la acción de desahucio por transcurso del plazo (ejercida por la empresa adquirente del bien que se subrogó en la posición jurídica del arrendador, que consideró aplicable la tácita reconducción del 1566 CC notificando oportunamente la no renovación al arrendatario)  declarando la validez de la cláusula. Al amparo del artículo 10 LAU y sin vulnerar el artículo 6 LAU, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria (art. 1256 CC) y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, “pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso”.

Sin duda alguna, y a la vista de la validez del pacto, la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato hubiera evitado en gran medida la acción judicial ya que solo pueden acceder a él los contratos válidos, acceden tras el control de legalidad registral y los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (artículo 1.3 LH). 

Decíamos que la Sala examina la regulación de la duración del plazo del arrendamiento a lo largo de su evolución legislativa. La duración del alquiler determina que el contrato esté, realmente, bajo el control del arrendador  o del arrendatario; esto enlaza con la  pregunta relativa a si la vivienda es un derecho o un bien de mercado. La respuesta a esta pregunta y la búsqueda de garantizar el acceso a la vivienda por el Estado, de rabiosa actualidad hoy, no es sin embargo nueva.

Fue, en el 1920 cuando el Decreto Bugallai (Real Decreto de 21 de junio de 1920), reguló un sistema de prórroga forzosa y obligatoria para el arrendador salvo causas tasadas. Esta medida que se tildó de extraordinaria tuvo como marco “la escasez de viviendas y el abuso de algunos propietarios que no han vacilado en aumentar los precios de alquiler”; se aplicó solo en capitales de provincias y poblaciones de más de 20.000 almas y hasta el 31 de diciembre de 1921, salvo que las Cortes determinaran otra cosa.  La consecuencia procesal fue que su artículo 2 solo mantuvo el desahucio por falta de pago de la renta.

Volviendo a la sentencia objeto de estas notas, cuenta con un voto particular que, en esencia y sin entrar en los argumentos jurídicos en los que se basa al exceder de la finalidad divulgativa de este artículo, afirma que “no cabe estipular una prórroga indefinida obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, porque tal pacto introduce una intemporalidad incompatible con la naturaleza misma del contrato de arrendamiento y con el régimen imperativo establecido por el legislador de 1994, que quiso romper expresamente con el sistema anterior de prórroga forzosa indefinida”.

En la actualidad, en plena (de nuevo) crisis habitacional, ha habido intentos, por el momento fallidos, de proposición de un contrato de arrendamiento de vivienda indefinido, modificando el artículo 9 y derogando el artículo 10 LAU. Parten de la duración del arrendamiento de un año; eliminan la duración mínima de 5/7 años actual y plantean un sistema de prórrogas anuales indefinidas, obligatoria para el arrendador (salvo casos tasados como su necesidad de vivienda o de familiares próximos) y potestativa para el arrendatario. Desde el punto de vista civil, este cambio legislativo en el caso de prosperar implicaría un nuevo régimen imperativo de duración para el arrendamiento de vivienda (artículo 4.2 en relación con los artículos 9 y 10 LAU) que lo convertiría en intemporal (a pesar del artículo 1543 CC) y desde el punto de vista procesal, desaparece el desahucio por transcurso de plazo.

La vivienda como derecho o como bien de mercado determina su régimen jurídico de acceso que es, en gran porcentaje, la compraventa con préstamo hipotecario y el arrendamiento. En el caso del arrendamiento, estos han oscilado desde los inspirados en una clara vocación social (Ley 1964) hasta los inspirados en una clara vocación liberalizadora (Decreto Boyer) pasando por el basado en el equilibrio de las posiciones de arrendador y arrendatario de al LAU 1994.  Como hemos ya apuntado, el mayor poder de control del contrato por el arrendatario configura la vivienda como derecho; el mayor poder de control por el arrendador, la configura como bien de mercado.

Más allá de cualquier opción legislativa la institución que siempre garantizará un tráfico jurídico transparente, legal y seguro en fase previa a la oferta y del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado, es el Registro de la Propiedad. Esta institución de seguridad jurídica preventiva, diseñada sobre los principios hipotecarios (de legalidad, legitimación, tracto sucesivo o publicidad), por su propia arquitectura, provoca el efecto de la disminución de la litigiosidad en el tráfico jurídico al solo permitir ofertar en el mercado viviendas que cumplan con los requisitos civiles, urbanísticos y administrativos pertinentes (DA 2ª RD 1312/2024) y al solo permitir el acceso al registro (y, por ende, su oponibilidad erga omnes posterior) a los contratos de arrendamiento válidos (artículo 2. 5 LH).  

Cabría también plantearse en caso de la contratación en masa de arrendamientos de vivienda, los beneficios que el depósito en el RCGC del clausurado de condiciones generales, tendría. Sobre todo si éste se consolidara como pieza central del sistema de acciones colectivas.