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Inscripción del arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad – Pedro Pernas Ramírez

1. Inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad

Los arrendamientos sobre bienes inmuebles son inscribibles en los registros de la propiedad. La posibilidad de inscripción se estableció por la disposición adicional segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que modificó el art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH) estableciendo que en los registros se inscribirían «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos». Esta disposición fue desarrollada por el RD 297/1996, de 26 de febrero si bien toda la regulación debe adaptarse a la ley 4/2013, de 4 de junio. Aunque esta entrada trata especialmente de la inscripción del arrendamiento de vivienda, todo arrendamiento (de local, rústico,…) así como los subarriendos, cesiones y subrogaciones son inscribibles en los registros de la propiedad o en los registros de bienes muebles según corresponda.

2. Antes del arrendamiento

Es muy conveniente la consulta por el arrendatario antes de firmar el contrato de la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esta consulta, que puede hacerse a través de la web del Colegio de Registradores permite al arrendatario asegurarse de que quien pretende alquilar el inmueble puede hacerlo al constar inscrito su derecho lo que permitirá, además, al arrendatario la inscripción de su derecho. Su coste es de 10,91 €.

3. Ventajas de la inscripción

La inscripción del arrendamiento comporta ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.

Así, en relación al arrendatario el art. 7 LAU establece que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». Esto supone que si el arrendamiento no está inscrito, no podrá oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del art. 34 LH como expresamente establece el art. 14 LAU. Así, si el arrendamiento está inscrito, cuando se produce la venta del inmueble, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente de acuerdo con el art. 25 LAU y a continuar en el inmueble todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al menos por tres años, conforme al art. 9 LAU y por la renta que se pactó de acuerdo con el art. 17 LAU.

Por el contrario, si el arrendamiento no está inscrito, el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe de acuerdo con el art. 7 LAU pudiendo el comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado art. 14 LAU.

En cuanto al arrendador, la inscripción le permite utilizar un procedimiento simplificado para la recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.

4. Requisitos para la inscripción

Para practicar la inscripción en los registros es necesario un título adecuado, acreditar el pago de los impuestos y presentar el título en el Registro. Respecto al título, de acuerdo con el art. 2 del RD 297/1996, debe ser escritura pública o elevación a público del documento privado en el que conste el arrendamiento pudiendo presentarse en el registro presencial o telemáticamente.En cuanto a los impuestos, el arrendamiento puede estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si bien todo arrendamiento de vivienda está sujeto al ITP al declararlo exento del IVA el art. 20.1 23º de la ley reguladora. El pago del ITP debe acreditarse para la práctica de la inscripción si bien la obligación de pago se da con independencia de la misma y la fijación de su tipo es competencia de cada comunidad autónoma.

En cuanto a los gastos necesarios para lograr la inscripción del arrendamiento, dependen de la renta pactada y de la duración, si bien, en los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración (actualmente, tres años) como resulta del art. 10 LITPAJD resultando, por ello, los siguientes gastos suponiendo una renta de 688 € (media de la renta nacional) y una renta total de 24.768 €, los gastos serían:

Gastos de notaría: 124,73 €

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 99,97 €

Registro: 59,93 €

 

 

10 respuestas a Inscripción del arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad – Pedro Pernas Ramírez

  • Inquilina dice:

    Hola,
    Me gustaría saber si la sustitución parcial de titulares (unos permanecen y otros se sustituyen por nuevos) de un contrato de alquiler de vivienda inscrito en el registro de propiedad supone una nueva inscripción y comporta de nuevo los mismos gastos de notaría, impuestos y registro.
    Gracias

    • Eva Santiago dice:

      Hola
      Lo adecuado sería que consultara en el Registro competente, a fin de que a la vista de la hoja registral de la finca y del nuevo contrato de arrendamiento ( en caso de formalización) le indiquen.
      Un saludo

  • Juan Francisco GÓMEZ MARTÍNEZ dice:

    Buenos días,
    ¿ Cómo y dónde puedo consultar si el contrato de alquiler de una vivienda se ha elevado a público y está inscrito en el Registro de la Propiedad?

  • ROBERTO PEREZ dice:

    Hola
    Quisiera saber si es obligatorio registrar un conteato de alquiler en el Registro de la propiedad.

    Saludos

    • administrador dice:

      Buenos días
      No es obligatoria la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, aunque comporta importantes ventajas tanto al arrendatario como al arrendador. Un saludo

  • Antoni Maymó dice:

    Buenas tardes, me interesaria que me resolvieran una duda

    El arrendatario puede requerir formalmente al arrendador a elevar a público el contrato privado de arrendamiento, y en este caso, el arrendador tiene la obligación de formalizarlo.

    Gracias

    • administrador dice:

      Buenas tardes. En términos generales, y desde un punto de vista estrictamente registral indicarle que los contratos de arrendamiento pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y para ello, deberá elevarse el documento privado a documento público o bien formalizarse en escritura. Tras su liquidación en Hacienda podrá instarse su inscripción registral. Un saludo

  • Anabel dice:

    Buenas tardes,

    Hace unos meses alquilé en calidad de representante de mi hermano (el dueño del piso) una habitación. Hice el pertinente contrato por 6 meses(como la inquilina solicitó) hasta 30 noviembre. El alquiler por mes es de 285 euros.
    Me gustarían saber cuánto serían los gastos de inscribir este contrato en el registro, y si después de firmado hay un plazo o se puede hacer en cualquier momento.

    Gracias

    • administrador dice:

      Buenas tardes
      Carecemos de datos concretos sobre la naturaleza de su contrato, términos, condiciones y límites en que se ha formalizado así como respecto de las garantías de legalidad del mismo, por tanto, no nos es posible contestar adecuadamente a su consulta. Un saludo

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