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Prácticamente todos hemos tenido, tenemos o tendremos una hipoteca en algún momento. Y los pocos afortunados que no la han conocido de cerca, seguro que han escuchado hablar de ella más de una vez.

Desde el clásico "la casa no es mía, es del banco hasta que pague la hipoteca", hasta el dramático "he hipotecado hasta el alma", pasando por el recurrente "me acaban de cobrar la hipoteca y me he quedado sin un duro".

Pero, ¿qué hay de cierto en estas expresiones? ¿Realmente la casa es del banco hasta que terminemos de pagarla? ¿Las hipotecas se pagan? ¿Qué sabemos en realidad sobre ellas?

Hipoteca: lo básico sin tecnicismos

Si dejamos a un lado los términos jurídicos más complejos, podemos decir que una hipoteca es un derecho real de garantía sobre un inmueble que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Su función principal es servir como respaldo para una deuda que hemos contraído, generalmente con un banco.

Dicho de otra forma: cuando pedimos un préstamo hipotecario, el banco nos deja dinero para comprar una vivienda y nosotros garantizamos la devolución de ese dinero poniendo la propia casa como aval.

Aquí despejamos una de las dudas más comunes: no, la casa no es del banco. El propietario es quien compra la vivienda y la inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, si dejamos de pagar la deuda, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca, lo que significa que podrá embargar y vender la vivienda para recuperar el dinero prestado.

¿Las hipotecas se pagan?

Otra idea errónea muy extendida es que "pagamos la hipoteca". En realidad, lo que se paga es la deuda, es decir, el dinero que nos han prestado más los intereses. La hipoteca, por su parte, es simplemente la garantía que el banco tiene sobre la vivienda mientras la deuda sigue pendiente.

Además, hay que recordar que la hipoteca no es la única responsabilidad del deudor. Aunque el banco tenga la vivienda como garantía, si dejamos de pagar, puede reclamarnos todo nuestro patrimonio, no solo la casa. Esto se debe al principio de responsabilidad patrimonial universal, recogido en el artículo 1911 del Código Civil.

Por lo tanto, si en algún momento no podemos seguir pagando, el banco podría embargar otros bienes o ingresos para recuperar el dinero que se le debe, incluso después de quedarse con la vivienda.

El papel del Registro de la Propiedad

Un punto clave es que una hipoteca no existe legalmente si no está inscrita en el Registro de la Propiedad. A diferencia de otros derechos que pueden ser válidos aunque no estén registrados, en el caso de la hipoteca su inscripción es obligatoria.

Esto se debe a que el Registro no solo protege los derechos del banco, sino que también aporta seguridad jurídica a los compradores y a terceros. Por ejemplo, si alguien compra una vivienda hipotecada sin saberlo, podrá comprobarlo fácilmente en el Registro antes de cerrar la operación.

¿Por qué los intereses de las hipotecas son más bajos que los de otros préstamos?

Seguramente se ha preguntado alguna vez por qué los créditos hipotecarios suelen tener intereses mucho más bajos que los préstamos personales. Si en ambos casos el banco puede reclamar nuestro patrimonio en caso de impago, ¿por qué una hipoteca es más barata?

La respuesta está en el propio Registro de la Propiedad. Desde su origen, una de sus funciones ha sido fomentar el crédito territorial, es decir, facilitar la financiación de la compra de viviendas. Al estar la hipoteca inscrita y garantizada sobre un inmueble concreto, el riesgo para el banco es menor, lo que se traduce en mejores condiciones para el cliente: tipos de interés más bajos y plazos de pago más largos.

Conclusión

Las hipotecas son un instrumento financiero clave para acceder a la vivienda, pero también conllevan muchas implicaciones jurídicas y económicas que conviene entender bien.

En este artículo hemos abordado su función principal como garantía y su relación con el Registro de la Propiedad. En próximos artículos profundizaremos en otros aspectos más financieros, como los intereses, la TAE o los sistemas de amortización.

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Por Marcos Reyes Cívico

Registrador de la Propiedad de Cabra