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Se trata de una de las preguntas que con alguna frecuencia se plantea al servicio de Consumidores del Colegio de Registradores: cómo inscribir en el Registro mi nueva casa si quien me la vende no la tenía registrada a su nombre.

El supuesto parte de que la vivienda figure inscrita a nombre de persona diferente a la del vendedor. Según la Ley Hipotecaria, solo se puede inscribir en el Registro un derecho si se adquiere de quien en el Registro de la Propiedad aparece con facultades para trasmitirlo, según los principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo. Hay que distinguir varias posibilidades:

1. Que la finca esté inscrita a nombre de quien se la transmitió a mi vendedor
2. Que entre el titular registral de la finca y yo existan varias titularidades por inscribir
3. Que figure inscrita a nombre de un tercero que adquirió la vivienda del anterior propietario, que a mí también me vendió, lo cual constituye un caso de doble venta de la misma finca 

En el caso de que la vivienda esté inscrita a nombre de quien se la transmitió a la persona que me la vendió a mi es preciso inscribir el título del anterior propietario (realizando las gestiones necesarias para que dicho título sea inscribible) para que yo pueda inscribir el mío.

Reanudación del tracto

Si entre el titular registral de la finca y yo existen varias titularidades por inscribir es preciso “reanudar el tracto”. Es decir, habrá que restaurar la cadena de titularidades a través de la presentación al Registro de los títulos intermedios no inscritos. En el caso de que esto no fuera posible, habrá que recurrir a los procedimientos que establece la legislación hipotecaria, fundamentalmente el procedimiento denominado “expediente de dominio» establecido por la Ley 13/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, tras la que desaparece la doble posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, (acudiendo bien a la vía judicial o bien a la vía notarial). La reforma establece una única posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido a través del notario.

Si la casa figura en el Registro a nombre de un tercero que adquirió la vivienda del anterior propietario, que a mí también me la vendió, estamos ante un caso de doble venta de la misma finca. En el supuesto de que quien figura como titular en el Registro es una persona que de buena fe y mediante una transmisión onerosa adquirió de quien era titular registral e inscribió la finca a su favor, no podré hacer constar mi titularidad en el Registro y solo me quedará reclamar una indemnización económica contra quien fraudulentamente me vendió, y en su caso, tendré una acción penal si medió delito.

Además, todo titular de un derecho real, sobre fincas ajenas que no estén inscritas, podrá solicitar la inscripción de aquel, de forma que los titulares de estos derechos no se vean perjudicados por la negativa del dueño de la finca a inscribirla. Hay que tener en cuenta que la inscripción de la finca sobre la que tales derechos recaen es imprescindible para que sus titulares puedan obtener la protección registral.