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Cumplimiento del principio del tracto sucesivo en los supuestos de fusiones o absorciones bancarias.- J.Carlos Casas
En estos casos, el principio de tracto sucesivo requiere que el notario o funcionario autorizante realice, cuando menos, una descripción sucinta o somera de los documentos de los que resulte la absorción o sustitución de una entidad por la otra, es, decir, ha de complementar la escritura o documento en que se otorga el acto con los particulares necesarios, de modo que pueda cumplirse el tracto, no bastando que una simple referencia (“antes, x, hoy y”) a las entidades, ni tampoco la alusión a una presunta notoriedad.
En tal sentido la DGRN considera que tiene que haber un enlace o conexión entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, extremo que habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador (R. 10 de Octubre de 2013), siendo necesario que se lleve a cabo una descripción sucinta o somera de la absorción o sustitución de una entidad por la otra (R. 9 de octubre de 2014).
El registrador podrá hacer constar, cumpliendo el tracto sucesivo, la sucesión en la titularidad, aunque no hay inconveniente en que lo haga de modo abreviado o comprimido, con ocasión de la inscripción del nuevo acto y en el mismo asiento, sin que ello constituya una excepción al principio del tracto en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva. Asi la R. 31 de octubre de 2001, para un supuesto de cancelación de una hipoteca por parte de la entidad beneficiaria previa escisión de la titular registral, admitió que “acompañándose a la escritura de cancelación testimonio de los particulares del cambio de denominación y de la escritura de escisión, inscritas en el Registro Mercantil, ningún inconveniente hay en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión”.
También las resoluciones de 8 de Julio de 2013 y 10 y 17 de octubre de 2013, en el ámbito de la ejecución judicial, exigen cumplir el requisito del tracto sucesivo en relación a la hipoteca cuando se pretenda inscribir cualquier vicisitud jurídica de trascendencia real en relación a la misma o a la ejecución de la finca derivada de ella (cesión de crédito, pago con subrogación, adjudicación de la finca como consecuencia del procedimiento de ejecución directa, etcétera), de manera que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la previa inscripción, en la forma determinada por el art. 16 LH, a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante, sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos.
El mismo criterio de adecuado cumplimiento del principio de tracto sucesivo sigue la reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santander de 9 de Diciembre de 2014. Se trataba de una escritura de cancelación de hipoteca que pesaba sobre una finca a favor de Banco Central Hispanoamericano, S.A., compareciendo el representante del Banco de Santander. El registrador emitió calificación negativa por figurar la hipoteca inscrita a favor de la entidad Banco Central Hispanoamericano S.A., persona distinta de la compareciente, sin que la sola expresión en el titulo calificado de “es hoy” la entidad absorbente Banco de Santander S.A., sea suficiente, debiéndose reseñar detalladamente los particulares de la fusión por absorción que permitan, por tracto abreviado, hacer constar en el asiento de cancelación la previa transmisión intermedia del préstamo hipotecario.
La parte actora, el notario, consideró que se debió proceder a la inscripción de la escritura al tratarse de un hecho notorio que el Banco de Santander S.A. absorbió al Banco Central Hispanoamericano, por lo que no precisaba más aclaración. Por el contrario, el registrador entiende que se debe desestimar esta pretensión por cuanto que no se trata de un problema de notoriedad sino de tracto sucesivo y que resulta de aplicación el art. 21.1 LH.
Es evidente, dice la sentencia, que en el ámbito del procedimiento civil el concepto de hecho notorio o de notoriedad tiene un carácter muy concreto, y su finalidad esencial es hacer innecesaria la prueba sobre ello (STS 9 de Mayo de 2013). Ahora bien, en este supuesto no estamos tratando de un procedimiento civil, ni siquiera del derecho material en cuanto tal, sino del derecho registral que tiene sus propios principios, uno de los cuales es el del tracto sucesivo.
Es por todo ello por lo que resulta evidente que el registrador actuó conforme a derecho, siguiendo en esto las decisiones de la Dirección General, y que el notario actor debía haber completado su escritura con los particulares necesarios para que se pudiera reanudar el tracto, pasando de la entidad que aparecía inscrita a la que otor- ga la cancelación.
Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad
