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Ejecución hipotecaria existiendo tercer poseedor inscrito. Por Juan Carlos Casas Rojo
Por tanto, en el caso en que no se hubiese acreditado esa adquisición, el acreedor demandará al deudor y en su caso al hipotecante no deudor, sin perjuicio que durante la tramitación del procedimiento sea necesaria la notificación al tercer poseedor, conforme al art. 689-1 LEC.
La Sentencia de 14 de septiembre de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santa Cruz de Tenerife se ocupa del art. 685-1LEC, y en particular del último inciso («siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes»), en un recurso judicial directo contra una calificación registral negativa, desestimando la demanda interpuesta directamente contra la dicha calificación registral, entendiendo ajustada a la nueva doctrina de la DGRN así como a la exigencia del TC, la postura que mantiene el registrador.
En tal sentido señala que «si bien ha existido duda doctrinal en cuanto a la necesidad de un acto de notificación del tercer poseedor al acreedor para que opere el art.685 LEC, siguiendo la doctrina del TC de proscripción de la indefensión, es suficiente la inscripción del dominio en el Registro para tener por acreditada su condición de propietario, pues la publicidad que deriva del Registro integra la exigencia de acreditación exigida por la norma».
El problema, dice, se centra en «determinar si se considera acreditado el dominio frente al acreedor con la inscripción en el Registro con anterioridad a la presentación de la demanda; o es necesario una notificación dirigida a él. Lo cierto es que, en base al efecto erga omnes de lo inscrito, se ha de entender integrado en el concepto de «acreditación» exigido por el art. 685 LEC, para que la demanda se tenga que dirigir frente al tercero poseedor, sin necesidad de un acto de notificación del tercer poseedor al acreedor».
«El tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo previsto en los arts. 685 y 686 LEC; si bien, cuando no se haya acreditado al acreedor o bien no estuviera inscrito en el Registro con anterioridad a la presentación de la demanda, sino en momento posterior, de forma que conste en la certificación de dominio, será entonces (tras la certificación) cuando se deberá notificar la existencia del procedimiento».
En el caso de autos, «al no haber sido demandada la titular registral, que tenía inscrito su dominio con anterioridad a la presentación de la demanda, se ha producido una insubsanable y defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, produciendo indefensión al tercero; por lo que se entiende ajustada a derecho la calificación llevada a cabo por el registrador, que consideró que al no haberse dirigido inicialmente la demanda f rente al tercer poseedor se ha producido indefensión, ya que se le priva de las posibilidades de contradicción del art. 695 LEC, permitiéndole únicamente intervenir en la ejecución conforme a lo dispuesto en el art. 662 LEC».
Abona esta idea la STC 79/2013 de 8 de abril («la situación de litisconsorcio pasivo necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral») y la doctrina DGRN (entre otras muchas, R. 8-9-2014, según la cual «es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.»), que se basan en el efecto de la cognoscibilidad erga omnes derivado de la inscripción y la consiguiente presunción de conocimiento por el acreedor hipotecario: el Registro de la Propiedad entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia erga omnes de lo inscrito (arts. 13, 32 y 34 LH), de manera que no puede la entidad acreedora -que además es parte- desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuando además consta en la propia certificación de titularidad y cargas solicitada a su instancia en el procedimiento.
La inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 132 LH, que exige al registrador, a la hora de calificar el título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
En el fondo subyace aquí, como explica la R. 8-9-2014, la función esencial del registrador de «proteger el derecho inscrito«. Como tiene proclamado el TS, por todas, la STS 295/2006, de 21 de marzo, «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte».
Juan Carlos Casas Rojo es Registrador de la Propiedad
