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Las familias europeas pueden haber experimentado la vida durante este último año de pandemia de manera muy diferente en función del tipo de vivienda en el que residen. Vivir en una casa independiente (o adosada) permite salir del edificio de vivienda sin infringir las normas de confinamiento y las restricciones de movilidad, disfrutando de unas condiciones más favorables al bienestar subjetivo.

Como recoge el último ‘Focus on Spanish Society’, publicación editada por Funcas. casi dos tercios de la población total (65%) residente en España vive en pisos, la segunda mayor proporción entre los países de la zona euro (después de Letonia).

Además, España destaca por el elevado porcentaje de personas que viven en edificios con 10 o más viviendas (45% del total de la población). En Grecia (59%), Alemania (56%) e Italia (53%), la mayoría de la población también vive en pisos, pero en estos tres países el porcentaje de personas que residen en edificios con 10 o más viviendas es mucho menor (entre el 17% y el 26%).

No obstante, la prevalencia de los pisos en España, la proporción de la población que vive en hogares sobreocupados es mucho menor que en otros países (6%, frente a casi el 30% en Grecia o Italia), mientras que el porcentaje de habitantes que reside en viviendas infra ocupadas (55%) es mucho mayor que en esos países, e incluso que en Alemania (35%). Por tanto, en España vivir en pisos no equivale a disponer de escaso espacio doméstico. Es decir, la concentración residencial en edificios de elevada altura que se observa en España no implica congestión en la vivienda.

Irlanda (24,5%) y Francia (55,6%) son los países con el menor y el mayor gasto público de toda la Unión Europea, respectivamente. El diferencial entre ambos en 2019 fue el más alto desde principios de siglo, al superar los 31 puntos porcentuales.

Con el 42,1% del PIB (523.441 millones de euros), España se sitúa en el nivel bajo del segundo grupo, junto con Polonia (41,8%), Países Bajos (42%), Luxemburgo (42,2%) y Portugal (42,5%).

Mejora en las expectativas del sector

En España, el sector de la vivienda no se encuentra en el epicentro de la actual crisis, a diferencia de 2008, y recuerda que su evolución desde el verano ha mejorado las expectativas iniciales, cuando al comienzo de la pandemia se temió una fuerte caída en actividad y precios, según señala Funcas en ‘Cuadernos de Información Económica’.

Si en las primeras semanas de la crisis se produjo una intensa corrección de las transacciones inmobiliarias o de las nuevas hipotecas firmadas, en la segunda mitad de 2020 se registraron señales positivas tanto en actividad como en precios o en la evolución del flujo de préstamos para compra de vivienda, un buen termómetro para valorar el pulso del sector.

La conclusión con la que trabajan los autores es que la hipótesis más verosímil es que esta vez el ajuste del mercado residencial va a ser mucho más digerible que en la crisis anterior. Por otra parte, consideran que tampoco existen síntomas de sobrevaloración, sobreoferta, relajación de los estándares crediticios ni vulnerabilidad financiera de los hogares.

Crece el esfuerzo comprador

José Ramón Díez Guijarro, director del Servicio de Estudios de Bankia, explica que, “en el lado de los precios, la distancia respecto a máximos es todavía importante, más de un 23%”. También los niveles de esfuerzo y accesibilidad están muy alejados de los existentes en 2008. Actualmente, para comprar una vivienda de tamaño medio en España se necesitan 7,3 años de renta bruta, frente a los 9 años necesarios en el máximo de la burbuja.

El moderado comportamiento de los precios en los últimos trimestres y las expectativas de que los tipos de interés se van a mantener en los niveles actuales durante bastante tiempo hacen pensar que el esfuerzo para acceder a una vivienda difícilmente llegará a niveles preocupantes en el medio plazo. Aunque, la clave será que el crecimiento de la renta de las familias se acompase a la evolución de los precios en el sector residencial.

Tampoco se observa que haya un problema de carga excesiva de la deuda, sobre todo, en relación a otras economías de la UE: en España, solo el 8,5% de los hogares debe hacer frente a gastos de la vivienda (alquiler o pago de hipoteca) superiores al 40% de su renta disponible, porcentaje inferior a la media de la UE (9,8%) o de países como Italia, Alemania o Reino Unido, entre otros.