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Más de cuarenta especialistas y representantes de registros de 15 países europeos han analizado en la sede del Colegio de Registradores la situación actual del Proyecto IMOLA (Interoperability Model for Land Registers), cuyo objetivo es facilitar la interconexión de los registros de la propiedad de la UE y el acceso a la publicidad registral. 

Se trata de un proyecto desarrollado por la Asociación Europea de Registros de la Propiedad (ELRA-European Land Registry Association) que, una vez finalizado, contribuirá a facilitar las transacciones inmobiliarias transfronterizas dentro de la Unión Europea, algo que reviste una gran importancia para los ciudadanos europeos y especialmente para los españoles ya que, en el ámbito transfronterizo, España es probablemente el mayor mercado inmobiliario, es decir, el país en el que más inmuebles adquieren los extranjeros. Por eso el Colegio de Registradores de España se halla directamente implicado en este proyecto

El volumen de compras de inmuebles que efectúan los extranjeros en nuestro país, pone de manifiesto la gran experiencia de España en transacciones inmobiliarias transfronterizas así como en suministrar información registral que facilite dichas compraventas. Esto último constituye el núcleo esencial del proyecto IMOLA.

En la época de la burbuja financiera, las operaciones inmobiliarias en las que se hallaban implicados extranjeros llegaron a superar las cien mil transacciones anuales. Aunque la crisis redujo drásticamente el interés foráneo, de forma que en 2009, las compraventas de extranjeros marcaron un mínimo histórico al suponer apenas un 4,24% del total, en la actualidad los fondos de inversión y los particulares extranjeros vuelven a entrar con fuerza en el mercado inmobiliario español. A ello puede estar contribuyendo el descenso medio en los precios, que supera el 31% desde sus niveles máximos, como también la nueva regulación de los arrendamientos urbanos, de las denominadas SCIMI,s –Sociedades cotizadas de inversión en capital inmobiliario-, el equivalente de los REIT, s norteamericanos, así como la lenta recuperación de las entidades financieras y, por tanto, de los mercados crediticios.

 A fin de facilitar todo tipo de transacciones, el Colegio de Registradores dispone del denominado sistema FLOTI –Fichero Localizador de Titularidades Inscritas- que facilita la búsqueda de cualquier titularidad inmobiliaria en nuestro país. No se trata de una base central de datos. Estos se hallan y custodian en los archivos de cada oficina en un doble soporte –papel y electrónico y éste, a su vez, con copias de seguridad-. El Floti es un mecanismo electrónico de interconexión de los archivos de todas las oficinas y de localización de las titularidades inscritas. A través del mismo puede obtenerse la titularidad, cargas, ubicación y linderos de los derechos de propiedad inmobiliarios en cuya contratación se esté interesado.

Pueden usar este servicio tanto ciudadanos, empresas y administraciones públicas de España como del extranjero y desde hace un tiempo es prestado en inglés si así lo desea el solicitante. Por el momento, lo están solicitando en torno a unas trescientas personas mensualmente, aunque, como es lógico, no todos los extranjeros que desean adquirir una propiedad inmobiliaria solicitan este servicio en inglés, pues, en muchos casos, las solicitudes las realizan sus representantes en España.

En el mercado inmobiliario es perfectamente aplicable el teorema Coase, uno de los premios nobel de economía más influyentes del pasado siglo. El británico puso de manifiesto cómo los costes de transacción tienen su base en los costes de información, cuando en los años treinta del siglo XX estaba trabajando para la Comisión Federal de Comunicaciones y cayó en la cuenta de que, para resolver los problemas que planteaba el mercado de las frecuencias de radio, lo importante no eran tanto las frecuencias como los derechos de propiedad sobre las mismas, pues el mercado no intercambia frecuencias sino derechos de propiedad sobre las mismas.

Esto es cierto en todo caso y, especialmente, en el ámbito inmobiliario, pues los bienes inmuebles suelen permitir la coexistencia simultánea de diferentes derechos de propiedad sobre los mismos, no todos los cuales llevan aparejada posesión.

Los adquirentes potenciales de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles pueden resolver por si mismos o solicitando los servicios de profesionales o empresas privadas algunas de las incertidumbres que deben despejar para decidir si adquieren o no. Otras incertidumbres, como las relativas a los derechos de propiedad, sin embargo, solo las puede resolver el Estado. Como se ha señalado cabe un Estado sin derechos de propiedad pero no derechos de propiedad sin Estado, pues éstos son, finalmente, una función del Estado, especialmente en el ámbito inmobiliario. Solo el Estado puede decidir, finalmente, quién es propietario, cuáles son las cargas reconocidas y cuál su preferencia, cuál es la extensión del derecho, etc. Y esta información solo la puede suministrar ex ante si se ha dotado de un registro de derechos. En otro caso, solo puede suministrar, principios de prueba por escrito y, desde luego, no titularidades in rem, las cuales solo serán posibles  mediante usucapio o mediante sentencia dictada en juicio universal, algo incompatible con las exigencias de celeridad del mercado.

Es en el contexto de estos condicionantes estructurales, así como en los derivados de la diversidad jurídica de los diferentes países que componen la Unión en el que debe navegar y llegar a puerto el proyecto Imola.

Fernando P. Mendez  es director de Relaciones Internacionales del Colegio de Registradores de España