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La crisis del Covid-19 ha complicado el futuro de muchas familias con personas mayores de 65 años que dependen de una pensión para vivir. Las perspectivas no son muy halagüeñas, puesto que la gran mayoría de los españoles viviremos de forma sana un promedio de 73,8 años y el resto de los años, hasta los 83 (aproximadamente una década), de forma dependiente y con una mayoría aplastante que lo hará en soledad (cerca de dos millones de personas mayores de 65 años lo hacen en la actualidad, de las que en torno a 900.000 tienen ya más de 80 años -el 31,01% del total-) y con una pensión media de aproximadamente 1.100 euros.

Así, se afirma en el estudio ‘El reto del envejecimiento desde una perspectiva integral’, elaborado y publicado por el Consejo General de Economistas, entre cuyas conclusiones destaca que ser anciano, dependiente y solo constituye un enorme riesgo para una gran parte de los españoles, máxime si tenemos en cuenta que en España el número de plazas en residencias (públicas y privadas) no llega a las 400.000, y que, en la actualidad, el sistema complementario de empleo choca con la presión fiscal que ejercen las cotizaciones a la Seguridad Social sobre el salario –una media del 36,25% sobre el salario bruto–, haciendo difícil su generalización por los altos costes que tiene sobre la empresa.

No obstante, la pensión mínima en España se sitúa en los 642,90 euros para mayores de 65 años con cónyuge no a cargo. En términos generales, las rentas de los mayores son sustancialmente inferiores a las de los trabajadores ocupados. Se puede afirmar que España es un país de viudos y ‘singles’ con pisos muy grandes y rentas muy pequeñas. Así, el ahorro acumulado en vivienda supera los 600.000 millones de euros, según datos del Banco de España.

Al albur de estos cambios, bancos, aseguradoras y gestoras de fondos de inversión están diversificando la oferta de productos de inversión tanto asociados al proceso de envejecimiento como estrategias específicas de protección. Algunos posibles ejemplos son fondos que invierten en función del ciclo vital (life-cycle funds), mecanismos de conversión en liquidez de la vivienda (hipotecas inversas y rentas vitalicias), planes de ahorro sistemático o seguros donde el riesgo de inversión es asumido por el tomador (unit-linked).

La cesión de la vivienda en alquiler, la hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad o productos financieros al margen de las entidades bancarias son otros tipos de financiación a valorar con el asesoramiento profesional de expertos en la materia.

Cesión en alquiler

La opción de alquilar el inmueble representa otra posibilidad para el propietario, bien por propia cuenta o a través de una sociedad de servicios residenciales. En este último caso, la entidad se encarga de su explotación en el mercado de alquiler y asume los riesgos de impago, gestión, mantenimiento y desocupación.

Obviamente, el propietario deberá disponer de un alojamiento alternativo, si bien puede realizarse sobre un inmueble distinto a la vivienda habitual. Tiene la ventaja de mantener la propiedad del inmueble libre de cargas y la posibilidad de rentas crecientes en función de las revalorizaciones del alquiler en el mercado inmobiliario. Además, las rentas de alquiler están gravadas en el IRPF.

El censo vitalicio o renta vitalicia, regulado en el Código Civil, ha sido la figura que tradicionalmente ha servido en España como instrumento para la conversión de un activo inmobiliario en rentas periódicas.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa está regulada en España a través de la Ley 41/2007 Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, es la que regula este producto financiero, principalmente para promover este tipo de productos como complemento a la jubilación, ya que hay poca oferta dentro del mercado español que puedan dar respuesta a las necesidades financieras de los mayores. Entidades regulatorias como el Banco de España ve en la actualidad un buen escenario para contratar este tipo de productos financieros y así, facilitarle mayor la posibilidad de acceder a una renta complementaria a la pensión.

Las cantidades que se pueden obtener dependen del valor de la vivienda y de la edad. Cuánto más mayor se es y mayor es el valor de la vivienda, mayores son las cantidades que se pueden percibir. La hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, pero la cantidad media que se presta es del 30% del valor de tasación, según revela la consultora Optima Mayores, especializada en este tipo de productos financieros.

Mediante este tipo de hipoteca, el prestatario puede obtener una cantidad en un solo pago o en forma de mensualidad sin que el banco se quede con el inmueble, sino que la vivienda pasa a los herederos a los que se les da un plazo de un año para que decidan cómo quieren devolver lo prestado a sus padres, aunque lo más usual es vender la propiedad y devolver el préstamo al banco quedándose los herederos con la diferencia. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que cuando se alcanza el porcentaje de la tasación, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses.

Una de las características que la diferencian de una hipoteca normal es que la deuda no disminuye con el tiempo, sino que va aumentando hasta que un tercero se haga cargo de ella o se ejecute la garantía. Aunque no es una figura muy demandada por los consumidores, el Banco de España cree que el alto índice de propiedad de los ocupantes de viviendas, superior al de nuestro entorno europeo, puede facilitar su desarrollo.

El ejercicio en el que más operaciones se registraron fue 2009, con 780, seguido de 2010, con 485 contratos firmados. En 2018, último dato disponible, solo se formalizaron 45 actos, con una cuantía promedio de 574.764 euros

Renta a interés fijo o combinada

Para dar respuesta al problema que en este sentido puede suponer la longevidad se creó la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas. En este caso el cliente recibirá el dinero durante su periodo de vida esperado. Una vez excedido ese tiempo, se activa el segundo producto, de manera que percibirá una renta vitalicia diferida.

Pero también tiene sus inconvenientes. Por un lado, los ingresos derivados de la vivienda son menores que en la hipoteca inversa simple. Además, el coste del seguro depende de la edad y el estado de salud del solicitante. Otro aspecto a tener en cuenta es que la renta derivada del seguro -que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en el contrato- no está exenta de tributación. No obstante, tal como recuerda el Banco de España, «sólo tributará la parte correspondiente a la rentabilidad incorporada en dicha renta, que se calcula en función de la edad del rentista en el momento de su constitución». Por ejemplo, a partir de los 70 años se considera rendimiento del capital mobiliario el 8% del importe de la renta.

Renta de disposición única

Hipoteca inversa de disposición única: esta modalidad contempla que el suscriptor percibe una cantidad única que se corresponde con el valor de tasación de la vivienda.

Con renta vitalicia inmediata

Otra modalidad de hipoteca inversa con renta vitalicia es la inmediata. En este caso el préstamo hipotecario se dedica íntegramente a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada. Al ser inmediata, y no diferida, el cliente la empieza a percibir desde el primer momento. En caso de fallecimiento prematuro, la carga hipotecaria sobre el inmueble sigue siendo el capital entregado, al que hay que sumar los intereses acumulados hasta el momento del fallecimiento. De esta forma, cuanto más sobreviva el titular más beneficio obtendrá de este producto financiero.

Hipoteca convencional

Por otra parte, el actual contexto de movilidad gracias al teletrabajo y el deseo de disponer de más espacios exteriores ha propiciado el cambio de residencia de muchas familias. En este contexto, vivir cerca de los hijos, el deseo de residir en la localidad de nacimiento, o la elección de un destino tipo vacacional para establecer su residencia habitual o de temporada tras la jubilación son las principales causas que mueven a una persona mayor a adquirir una vivienda y endeudarse.

Si se prefiere vender la vivienda habitual no se necesita financiación bancaria en muchos casos. Lograr una hipoteca a partir de los 65 años es muy complicado y resulta muy caro, puesto que las entidades exigen que esté garantizada a través de unos saneados ingresos, y la vinculación del préstamo a otra persona de rango de edad más joven como garantía. Respecto al porcentaje de vivienda financiado, este va ligado a la capacidad de pago del que lo solicita, aunque no resulta nada probable que el importe concedido vaya más allá del 40 o 50% del valor de tasación y el plazo máximo de una hipoteca sea de 10 años o de solo 5 en los casos más restrictivos.

Venta de la nuda propiedad

Finalmente, el mayor puede proceder a la venta de la nuda propiedad de su vivienda. En en esta modalidad el vendedor consigue un importe superior al que percibiría a través de una hipoteca inversa (entre el 50 % y el 80 % del valor del inmueble) y el usufructo vitalicio, pero se transfiere la propiedad de la casa, por lo que, una vez que fallezca el beneficiario, los herederos no tienen la posibilidad de recuperar el inmueble. Además, el plazo de espera para disponer de la vivienda hace que, generalmente, la tasación esté por debajo de la que podría darse en otros sistemas.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España explica que ésta no es la vía más recomendable pues, aunque a efectos fiscales el cálculo del valor de cada una de las porciones está establecido por ley, dicha valoración no tiene ninguna incidencia a la hora de fijar el precio del inmueble en el libre mercado.