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El desarrollo urbanístico plantea numerosos retos siendo uno de ellos la justa distribución de los beneficios y de las cargas derivados de la ordenación territorial y el planeamiento urbanístico. Desde los años noventa se viene postulando la posibilidad de acometer esta tarea mediante la utilización de la figura del aprovechamiento urbanístico.

En la actualidad, la cuestión de la justa distribución de los beneficios y de las cargas derivadas de la actuación urbanística se manifiesta en las expropiaciones a las que son condenadas las corporaciones municipales para compensar a determinados propietarios y que suponen serios varapalos a los presupuestos de las mismas. Ello conlleva una merma de otras partidas del presupuesto que pueden resultar más provechosas, tanto para las propias corporaciones como para los ciudadanos.

Para contextualizar la materia que estamos abordando es preciso que tengamos presente que la figura del aprovechamiento urbanístico se concibe como un instrumento para distribuir los beneficios y las cargas por primera vez con la Ley 8/1990 de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, pudiendo extraer de la misma el siguiente concepto: El aprovechamiento urbanístico es la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística, de los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada o su equivalente económico, producida por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por la legislación urbanística o el planeamiento aplicable, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de tales deberes.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 la normativa urbanística estatal vigente se declaró inconstitucional en su mayor parte y desde entonces hasta ahora en el desarrollo legislativo de esta materia han sido protagonistas las Comunidades Autónomas. Es por ello que puede decirse que no existe un concepto único de aprovechamiento urbanístico.  A esa conclusión se llega tras realizar un análisis pormenorizado de las legislaciones urbanísticas de las diferentes Comunidades Autónomas.

Pero lo que realmente debe centrar nuestra atención no es el concepto de aprovechamiento urbanístico en sí mismo, sino cómo éste constituye un instrumento que permite equidistribuir los beneficios y las cargas. Para ello, y tomando por base lo que establece la Ley Urbanística Valenciana (LUV) de 31 de diciembre de 2005, es preciso que tengamos claro el concepto de Aprovechamiento Tipo:  la edificabilidad unitaria ponderada con los correspondientes coeficientes correctores que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos 55 y 56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de igualdad, un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas. (Art 34 C. LUV).

Siendo los coeficientes a los que alude dicho precepto los coeficientes de uso, tipología y situación. Este aprovechamiento tipo es el que tiene por objeto objetivar el reparto equitativo de beneficios y cargas, dentro de un área de reparto, de manera que a todos los propietarios les corresponda el mismo aprovechamiento subjetivo, o dicho de otra manera, el mismo número de Unidades de Aprovechamiento (UAs).

El problema de las expropiaciones urbanísticas que apuntábamos anteriormente está estrechamente relacionado con los conceptos que hemos referido, ya que, o bien la ausencia de áreas de reparto, o en su caso un cálculo deficiente del aprovechamiento tipo, determina que cuando se insta la expropiación por los particulares las cuantías que debe satisfacer el Ayuntamiento pueden resultar desproporcionadas y conllevan el descuadre de todo el presupuesto municipal, incluso durante años.

La aparición de las nuevas tecnologías como el  software de georreferenciación (GIS), así como el cálculo del aprovechamiento tipo realizado por expertos urbanistas sobre la base de la información que el Registro de la Propiedad es capaz de suministrar gracias a esas nuevas tecnologías, se presentan como una respuesta audaz y adecuada a los problemas que venimos apuntando.

Asimismo, esta respuesta conllevaría la materialización de las transferencias de unidades de aprovechamiento entre los propietarios afectados por las actuaciones urbanísticas para que se produjera la efectiva equidistribución de los beneficios y de las cargas sin necesidad de que hubiera de acudirse a la figura de la . Ello podría suponer la consolidación de un mercado hasta ahora prácticamente inexistente, donde el Registro de la Propiedad puede proporcionar la seguridad jurídica necesaria para la salvaguarda de los intereses de los propietarios

Francisco Martínez Delgado es abogado en Prodein Urbanismo S.L.