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Artículo de Fernando Acedo-Rico,  Registrador de la Propiedad y Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

Hoy quiero traer a colación la importancia y transcendencia que tienen las inscripciones en el Registro de la Propiedad de los documentos privados o administrativos de los contratos de alquiler de fincas urbanas; y muy en especial a los contratos de alquiler de viviendas en lo que se denomina régimen de “alquiler social”.

Como hemos podido ver en los últimos meses la prensa se ha hecho eco del gran incremento del coste del alquiler en nuestro país. Según una información de Europa Press publicada por elEconomista, “El precio medio del alquiler en España aumentó 300 euros en el primer trimestre de 2018, pasando de 723 euros en diciembre del año pasado a 1.025 euros en marzo de este año”, esta subida de los precios en los alquileres ya se empieza a denominar el “boom del alquiler”.

Es paradójico que sin estar aún recuperados del “boom inmobiliario” ya se esté hablando del “boom del alquiler”; y como siempre ¿quiénes serán los más perjudicados por este incremento de precios?, pues los de siempre, los jóvenes, los mayores, los discapacitados, las familias monoparentales, las víctimas de violencia de género, etc, etc.

Si nos fijamos en el contexto que nos muestra hoy en día la vivienda, podemos apreciar el incremento de los precios y el crecimiento de las viviendas vacías. El último Censo de Población y Viviendas del año 2011 (INE 2013) reveló que existen 3.443.365 viviendas vacías, una cifra que supone casi el 20% del total de las viviendas existentes, lo que, si tomamos los datos desde el primer Censo realizado en el año 1950, la cantidad de las viviendas deshabitadas se ha octuplicado, correspondiendo de este incremento un 11% en los últimos diez años.

Es sobradamente conocida la cultura de adquisición en propiedad de vivienda en nuestro país, frente a la cultura del alquiler existente en otros países vecinos. Como dato curioso podemos aportar que en España el 78% de los españoles reside en una vivienda de su propiedad frente, por ejemplo, al 63% del Reino Unido.

Y si esto mismo lo llevamos al alquiler protegido nos encontramos que en España la proporción es del 12% frente al 20% de media en la unión europea. Es decir, en nuestro país la cultura del alquiler estaba por llegar, y cuando parecía que podría ser una “vía de escape” para poder dar salida al increíble stock de vivienda existente nos encontramos con la subida exponencial de los precios.

Es por todo ello que el anterior gobierno aprobó el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, estableciendo un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Se adoptó la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables; se mantuvo la suspensión inmediata de los desahucios de las familias que se encuentran en situación de especial riesgo de exclusión hasta el año 2020; y se aprobó un Plan de vivienda 2018-2021 con el cual se persigue entre otras cosas la adaptación del sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la limitación de recursos disponibles, priorizando dos ejes, fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural.

Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

Facilitar a los jóvenes, a las personas mayores, a las personas con discapacidad, el acceso al disfrute de una vivienda en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

Para ello ha lanzado entre otros los programas de ayuda de alquiler a la vivienda y de fomento del parque de vivienda en alquiler. Pero toda esta política de protección necesita la coordinación y colaboración de todos los agentes implicados y aquí es donde entra en juego el papel social del Registro de la Propiedad como instrumento de ejecución de las políticas sociales, con la única finalidad de proteger a los colectivos vulnerables, publicitando las situaciones generadas en los Programas de acceso a una vivienda digna.

Esta coordinación y colaboración, en cuanto al Registro de la Propiedad se refiere, pasa por recoger de “manera obligatoria” en los libros del Registro de la Propiedad la inscripción del contrato privado o administrativo de alquiler social.

Es fundamental y necesaria esta inscripción para así poder garantizar el destino de la vivienda objeto de alquiler evitando fraudes, dotando además al inquilino de la protección frente a terceros con interés legítimo que proporciona la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Igualmente, al constar inscrito en el Registro de la Propiedad, se podrá conocer mediante la publicidad formal la situación actual de la vivienda, pudiéndose reflejar si se trata, por ejemplo, de vivienda desocupada incluida en algún convenio destinado al alquiler social. El acceso al Registro de la Propiedad de estos contratos mediante documento privado o administrativo, es necesario para lograr una seguridad jurídica y conseguir la exactitud entre la realidad registral y extrarregistral, en definitiva, el Registro de la Propiedad es el agente necesario e imprescindible para dar seguridad jurídica y protección social a los alquileres sociales con el único objetivo de fomentar y desarrollar la seguridad jurídica.

*Artículo publicado en Iuris&Lex