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Lo tenemos claro: la inscripción de un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad beneficia a arrendador y arrendatario. Cierto es, pero las ventajas de la inscripción no se quedan ahí, sino que benefician a la propia seguridad del tráfico jurídico, mediante una mayor transparencia y seguridad jurídica, algo especialmente difícil de lograr en el mercado del alquiler.

A diferencia de la compraventa, el alquiler es un producto sujeto a escaso control, en el que a menudo se producen dinámicas irregulares que terminan orientándose hacia la economía sumergida. Esto no sólo alimenta la evasión fiscal, también constituye un caldo de cultivo perfecto para la proliferación de estafas y prácticas abusivas por parte de propietarios o inquilinos malintencionados. En este sentido, la inscripción en el Registro de la Propiedad constituye una herramienta de inmensa eficacia para luchar contra estas prácticas, presentes en el mercado general del alquiler, pero que se manifiestan con especial intensidad en el mercado de alquiler turístico, en el que la transparencia brilla por su ausencia, dada la brevedad de los contratos y la opacidad de los canales de comercialización, muchas veces mediante portales de internet con escasísima verificación previa.

En estos casos, el Registro de la Propiedad puede cumplir una función adicional: ofrecer publicidad sobre cuáles son las viviendas aptas para el arrendamiento turístico, y sobre quién está legitimado para alquilarlas. Para ello, el Colegio de Registradores de España ha creado Regturi, un ambicioso proyecto capaz de blindar con las máximas seguridades jurídicas tanto a los propietarios de los pisos de uso turístico como a sus potenciales inquilinos, pues permitiría tener constancia de la condición de uso turístico mediante nota marginal de la finca, siempre que esto no se prohíba o limite en los estatutos inscritos de la comunidad de propietarios, con lo que también se protegería al conjunto de vecinos que pudieran verse afectados por el uso turístico de una vivienda determinada.

Este proyecto, de posible implantación en toda España a coste cero para las Administraciones públicas, no solo aportaría transparencia al sector y a su contratación, también verificaría los usos turísticos ofrecidos, la legitimación de su ofertante y su titularidad real y con ello mejoraría la protección de consumidores y usuarios de usos turísticos y alquileres de verano, además de facilitar la actuación de las Administraciones encargadas de velar por el cumplimiento de las políticas públicas reguladoras del arrendamiento turístico, previniendo la evasión fiscal, el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.

Si echamos la vista atrás, hacia la historia de nuestra legislación hipotecaria, la tradición ha excluido los derechos personales de la inscripción en el Registro. Por ejemplo, no se inscribirá la promesa de vender (pues es una mera obligación personal), sino la venta ya consumada; o, mejor dicho, la transmisión de la propiedad resultante de la ejecución del contrato de compraventa.

Sin embargo, ciertos derechos personales sí tienen acceso al Registro de la Propiedad, como ocurre con el derecho de opción o el derecho de arrendamiento. ¿Y por qué? ¿Qué ganan estos derechos con la inscripción? La respuesta corta es “mucho”. La respuesta larga es promover que terceros tengan en cuenta la existencia del derecho de otro (oponibilidad general), seguridad jurídica y protección del tráfico jurídico inmobiliario. Es decir, convertir el alquiler en una práctica comercial segura para las partes implicadas, previniendo casos de fraude, impago, ocupación o consecuencias legales derivadas de la vulneración de las normas básicas de convivencia.