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Desde enero, algunos propietarios han optado por cambiar el régimen de arrendamiento de su vivienda, tratando de aumentar la rentabilidad de sus inmuebles a la espera de la reactivación del turismo este verano.

Esta tendencia reduce la oferta disponible para la población residente y podría incrementar los precios del alquiler en las grandes capitales españolas. En Donostia-San Sebastián (1.403 euros/mes), Barcelona (1.384 euros/mes), Madrid (1.346 euros/mes) y Bilbao (1.257 euros/mes) el precio medio del alquiler de un piso tipo de 90 metros cuadrados supera el salario mínimo.

Por provincias, aquellas en las que se ha producido un mayor trasvase de alquiler residencial a turístico son Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Almería, Tarragona Barcelona, Valencia, Cádiz, Alicante, Málaga, Girona, Granada, Baleares y Murcia.

La crisis de la COVID-19 ha llevado al mercado inmobiliario del alquiler a experimentar cambios en medio de esta nueva coyuntura que hacen que la oferta haya de adaptarse a las nuevas necesidades y características de la demanda.

Si hace un año el 20% de la oferta de alquiler turístico de España había cambiado a residencial tras cuatro meses de pandemia y a las puertas del verano de 2020, priorizando la seguridad de ingresos a la mayor rentabilidad que les ofrecería el alquiler turístico, hoy la realidad es distinta.

Desde enero, el 2% de la oferta de alquiler residencial de España ya ha cambiado a turístico. Se trata de un movimiento que busca aumentar la rentabilidad del inmueble debido al aumento de la confianza en la reactivación del turismo extranjero de este verano, tal y como expone pisos.com.

Fin del estado de alarma

La cifra confirma que el final del estado de alarma y la apertura de fronteras han influido en que un porcentaje de propietarios haya optado por tratar de incrementar sus ingresos mediante el arrendamiento turístico de su vivienda, persiguiendo una mayor rentabilidad respecto a la que les ofrecía el alquiler de larga duración a inquilinos residentes en España.

Por provincias, aquellas en las que se ha producido un mayor trasvase de alquiler residencial a turístico son Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Almería, Tarragona, Barcelona, Valencia, Cádiz, Alicante, Málaga, Girona, Granada, Baleares y Murcia.

En este sentido, algunas de las grandes ciudades españolas registran un precio medio del alquiler superior al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), fijado este año en los 1.108 euros mensuales en 12 pagas.

Según los datos del último informe de alquiler de pisos.com, relativo al mes de mayo, en capitales como Donostia-San Sebastián (1.403 euros/mes), Barcelona (1.384 euros/mes), Madrid (1.346 euros/mes) y Bilbao (1.257 euros/mes) el precio medio del alquiler de un piso tipo de 90 metros cuadrados excede el salario mínimo. Sólo estas cuatro capitales suman casi 5,5 millones de habitantes, un 11,5% de la población nacional.

Durante el primer trimestre de 2021 la cifra de inversión en el mercado residencial en alquiler (BTR + PRS) en España ha superado los 530 millones de euros. La inversión mantiene la tendencia en positivo en uno de los segmentos más resilientes el año pasado, cuando se registraron 1.700 millones de euros, en línea con las cifras de 2019, según datos de Savills Aguirre Newman.

Las operaciones registradas en los primeros tres meses del año van a suponer el inicio de más de 2.000 nuevas viviendas que se suman a las aproximadamente 5.300 previstas en proyectos BTR iniciados en 2020.

Madrid y Barcelona, junto a sus áreas metropolitanas, han constituido el principal foco de interés para la inversión en residencial en alquiler, con el 73% del volumen total en el periodo desde 2020 hasta el cierre del primer trimestre de este año.

Fondos institucionales

Según Savills Aguirre Newman, algunos de los fondos institucionales que han estado más activos en este mercado han sido Ares Management, Hines, AXA IM, Aberdeen SI, Patrizia, DWS, AEW o Vivenio (APG). Todos ellos focalizan su exposición a los edificios de alquiler en las dos grandes ciudades mencionadas, aunque están abiertos a analizar aquellos mercados en los que la previsión del incremento de hogares es mayor entre las distintas ciudades españolas.

La búsqueda de mayores rendimientos y nuevas oportunidades está impulsando al inversor más allá de los dos principales mercados residenciales. Las mismas razones que, durante los últimos años, han hecho crecer el alquiler en Madrid y Barcelona, han impulsado otros mercados.

Según la consultora inmobiliaria internacional, Málaga, Alicante, Valencia, Murcia y Baleares representan el principal foco regional, seguidas de otros mercados a tener en cuenta en el desarrollo futuro de proyectos destinados a edificios de alquiler.

Savills Aguirre Newman señala que la tasa de rentabilidad neta se sitúa cerca del 3% para los activos prime estabilizados. Para los nuevos proyectos en desarrollo los inversores están buscando una ‘yield’ bruta (relación entre los ingresos por rentas y el valor de mercado de un inmueble) entre el 5,50% y el 6,0%, dependiendo del mercado. Una vez estos proyectos estén estabilizados su ‘yield’ se verá ajustada hasta niveles cercanos al 4,50-5,50%.