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En total, la inversión bruta en España en 2021 alcanzó los 243.449 millones de euros. Los dos activos que más peso representan en el total de la inversión son la vivienda y otras construcciones no residenciales, que concentran el 51%, seguidas de la maquinaria y otros activos (excluidos TIC e inmateriales), que suponen el 19,5% de la inversión total.

Según explica el informe ‘El stock de capital en España y sus comunidades autónomas’, que elabora el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE) en colaboración con la Fundación BBVA, aunque estos tres activos se mantienen como los más destacados en la inversión española, han perdido peso en el total a lo largo de las últimas décadas, desde el 82% que representaban en 1995 hasta el 70,5% actual.

Respecto a las inversiones inmobiliarias, Ernesto Campos Campillo, Profesor en Finanzas, Contabilidad y Tributación del MBA de la Universidad Internacional de Valencia (VIU). expone que aquellas dedicadas al arrendamiento están ofreciendo actualmente unos niveles de rentabilidad entre el 4% y el 8%.

 En estas inversiones influyen factores como la tipología de los inmuebles, la ubicación geográfica, la duración del alquiler, el coste de las reformas y la financiación, entre otros. Aun así, destaca que “no existe actualmente otra inversión financiera equiparable que ofrezca ese nivel de rentabilidad, con un bajo nivel de riesgo, y mucho menos que cuente con los incentivos fiscales existentes (en el IRPF) para los arrendadores de viviendas.

Constituyen un importante valor refugio ante escenarios económicos con altos niveles de inflación y la revalorización obtenida en los inmuebles a largo plazo casi siempre supera al incremento del índice general de precios”.

“En un país como España, aunque aún está muy arraigada la idea de comprar y tener los inmuebles en propiedad, factores como la inflación en alza, la movilidad geográfica, la precariedad laboral y la dificultad de los jóvenes para acceder a comprar una vivienda, han incrementado la búsqueda de viviendas en régimen de alquiler. Asimismo, para maximizar la rentabilidad de los alquileres debemos tener en cuenta que los datos demuestran que es más beneficioso invertir en pisos baratos para destinar al alquiler, así como que es más rentable comprar pisos de segunda mano para alquilar”, continúa.

Sin embargo, la inflación histórica con la que cerró España 2021, en el 6,5%, anuló por primera vez en 15 años la rentabilidad que ofrece, de media, un alquiler en nuestro país, que se sitúa en el 3,7%, según los datos del Banco de España.

Esta cifra está muy por debajo de las que facilitan en sus estudios los portales inmobiliarios. Así, la rentabilidad de la vivienda en España en 2021 se sitúa en un 6,5%, un 0,3 punto menos que en 2020 (6,8%), pero un 1 punto más que hace 5 años (5,5%), según el estudio ‘La rentabilidad de la vivienda en España en 2021’, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de diciembre de 2021 por el portal inmobiliario Fotocasa. Los datos también indican que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en 2021 es 2,2 puntos más rentable que hace 10 años (4,3%).

Rentabilidad del arrendamiento

El análisis de Fotocasa sorprende, además, por ejemplo, en los datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. Así, del análisis se desprende que el distrito más rentable del país en 2021 por cuarto año consecutivo (de 2018 a 2021) es el distrito alicantino de Pla–Carolinas, que alcanza un 8,5% de rentabilidad. Le siguen, el distrito valenciano de Rascanya y L’Olivereta con un 8,3% y un 8,1%, respectivamente.

Por otro lado, los tres distritos con menor rentabilidad de España son: Centro (San Sebastián) con un 2,9%, Centre (Palma de Mallorca) con un 3,3%, y Barrio de Salamanca (Madrid) con un 3,4%.

En 2021, cinco de las comunidades tienen una rentabilidad igual o por encima de la media española (6,5%) y son: Región de Murcia (7,5%), Navarra (7,3%), Comunidad Valenciana (7,3%), Cataluña (6,6%) y Canarias (6,5%).

Por debajo de la rentabilidad media de España se encuentran las comunidades de Aragón (6,4%), Castilla-La Mancha (6,3%), Asturias (6,2%), Cantabria (6,1%), Castilla y León (6,1%), Andalucía (6,0%), La Rioja (6,0%), Extremadura (5,8%), País Vasco (5,5%), Galicia (5,5%), Madrid (5,2%) y Baleares (5,0%).

No obstante, es necesario tener en cuenta que, en comparación con las cifras alcanzadas durante la crisis financiera, la vivienda se ha revalorizado un 27,4%, aunque sigue un 24,3% por debajo de los máximos registrados en 2007, según datos del Servicio de Estudios de Tinsa. Se trata de un dato a tener en cuenta a la hora de pensar en invertir en el alquiler.

Las compraventas de vivienda en 2021, con un crecimiento del 34,6% respecto al año anterior, superaron las expectativas y confirmaron la recuperación del sector tras la pandemia, según coinciden los principales portales inmobiliarios.

La incógnita de la nueva Ley

La entrada en vigor de la Ley de Vivienda, además, trae nuevas incógnitas al mercado del alquiler. Así, los principales portales inmobiliarios coinciden en que la congelación de los precios de las rentas para los pequeños propietarios de todo el país es una medida intervencionista que no cuenta con la aprobación de los arrendadores, lo que podría verse reflejado en la contracción de la oferta de viviendas en renta. Algo que dificultaría aún más el acceso a la vivienda. De hecho, gracias a la experiencia de otras ciudades vecinas europeas como por ejemplo Berlín, se ha demostrado que este tipo de medidas no son eficientes a largo plazo.

Por otro lado, no obstante, valoran los alicientes al arrendamiento con desgravaciones fiscales para los particulares son muy positivos y servirán para controlar los precios y mantenerlos a un nivel estable, sobre todo en las zonas más tensionadas de las grandes capitales. Estos estímulos conseguirán el objetivo de evitar subidas de precios desorbitadas para los arrendadores e inquilinos actuales, pero consideran que no solucionarán el gran problema de la falta de vivienda en alquiler en las ciudades más pobladas. Aun así, demandan que la Ley de Vivienda incluya más medidas incentivadoras que doten de seguridad y estabilidad a ambas partes del mercado del alquiler.