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Frenazo a las ejecuciones por vencimiento anticipado
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Así, lo reconoce el Tribunal Supremo en sentencia de 11 de septiembre de 2019, de la que es ponente el magistrado Pedro José Vela, al señalar que “hemos declarado (sentencias del Pleno de la Sala 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas de 23 de enero) que, en el Derecho español, aunque en el contrato de préstamo hipotecario se incluyen dos figuras jurídicas diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real), ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria.
Causas entrelazadas
El Alto Tribunal tiene establecido en la sentencia 1331/2007, de 10 de diciembre, que “el crédito garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta”.
El TJUE considera el contrato de préstamo hipotecario como un solo contrato con dos facetas -préstamo y garantía- [apartados 59 y 60 de la STJUE de 26 de marzo de 2019 y los dos apartados 49 y 50 -idénticos- de los AATJUE de 3 de julio de 2019 (asuntos C-92/16, C-167/16)]. Y así se concibe, igualmente, en el art. 3.1 a) de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del préstamo por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía real que tiene el prestamista en caso de impago.
Obligación incumplida
Razona el magistrado que deben interpretarse conjuntamente la STJUE de 26 de marzo de 2019 y el Auto del TJUE de 3 de julio de 2019 en el asunto C-486/16, con la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, caso C-415/11 (Aziz), y con nuestra jurisprudencia, de tal manera que, siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 de la LEC (en la redacción dada por la Ley 1/2013), los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.
Considera que “se trata de una interpretación casuística en la que habrá que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor”.
Y dentro de dicha interpretación, estima que es un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los requisitos del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), puesto que la STJUE de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/2017 (OTP Bank Nyrt) permite que quepa la sustitución de una cláusula abusiva viciada de nulidad por una disposición imperativa de Derecho nacional aprobada con posterioridad (apartados 52 y 53 y conclusión segunda).
Establece este artículo de la LCCI que durante la primera mitad del plazo de la hipoteca no se puede ejecutar el crédito hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a un total de 12 cuotas impagadas. Por otra parte, en la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado asciende al 7 por ciento, mientras que las mensualidades en demora mínimas serán 15 para proceder a la ejecución.
Consecuencias perjudiciales
La Sala Primera, de lo Civil, considera, por tanto, que la nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.
Es por ello, que la sentencia se acoge a excepción también reconocida por la jurisprudencia del TJUE que admite que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su redacción del año 2013.
Además, en este caso, el ponente, el magistrado Pedro José Vela entiende que esa más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva LCCI, como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.
Orientaciones jurisprudenciales
A la vista de todas estas razones, concluye el ponente aportando unas orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.
Así, explica que los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
Los procesos en que el préstamo se dio por vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el artículo 24 de la LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
Y, finalmente, determina que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la LCCI.
