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En diferentes resoluciones, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha definido el ‘libro del edificio’ como la configuración de un conjunto de documentos gráficos y escritos que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria, no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación, o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción. Es una documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse las Administraciones Públicas.

Así, la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, regula los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. En su disposición adicional segunda regula el formato informático del ‘libro del edificio’, estableciendo que para su tratamiento, archivo, publicidad registral y puesta a disposición del Catastro, el citado libro debe presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Este documento se exige para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad de las declaraciones de obra nueva, como dispone el artículo 202 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria que tras la reforma realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, dispone que, “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.

Como norma general, es necesaria su aportación para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminadas, no para las que se hallan en construcción, pero sí cuando se solicite la inscripción de fin de obra.

Excepciones

Esta modificación no excluye a las obras realizadas por el autopromotor, y al igual incluye “todo tipo de edificación”, es decir sean viviendas o industriales. Ahora bien, también existen unas excepciones a la necesidad de aportar el libro del edificio, y son las siguientes:

1) cuando la normativa autonómica exima del depósito;

2) cuando se trate de obras nuevas antiguas;

3) cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos:

• a) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico;
• b) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público;
• c) se desarrollen en una sola planta.

Competencia autonómica

Como he hecho referencia al inicio del texto, en todo esto mucho tienen que decir las Comunidades Autónomas.

La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en lo que se refiere a la diferenciación entre normas de naturaleza registral -que son las que se encargan de regular los requisitos de inscripción- y la competencia estatal es indiscutible; en las normas de carácter material o sustantivo la preferencia es de las Comunidades Autónomas en uso del ejercicio de sus competencias exclusivas. Y este es el caso del libro del edificio, es decir, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima del mismo.

Como un simple ejemplo diremos que en la Comunidad Autónoma de Aragón el libro del edificio no es un requisito necesario a la hora de proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva; pero, por el contrario, en la legislación autonómica de Castilla-La Mancha, queda regulado en el Decreto 81/2007, de 19 de junio, por el que se regula el libro del edificio para edificios destinados a vivienda en Castilla-La Mancha, y concretamente en su artículo 2: “este Decreto será de aplicación en todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha para los edificios cuyo uso principal sea el de residencial vivienda, tanto de nueva construcción como para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral, cualquiera que sea su tipología edificatoria y régimen de propiedad o tenencia”.

Por todo ello, se puede entender que, a priori, el libro del edificio nada tiene que ver con la publicidad registral, pero a raíz de la reforma legislativa de la Ley Hipotecaria se ha aprovechado para introducir este requisito en la inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad y así dotar de publicidad formal este punto.

Está claro que el contenido del libro del edificio no afecta de manera alguna a la situación jurídico-real de un bien inmueble, pero es de gran apoyo a la hora de proteger los derechos de los consumidores y ’ usuarios; derechos que los registradores deben proteger en todo momento, como se hace constar en el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Fernando Acedo-Rico es Registrador de la Propiedad y Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

*Artículo publicado en Iuris&Lex