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La competencia de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo y vivienda es indiscutible, y así también se refleja en la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que siempre ha enfocado su preferencia hacia las mismas. Por ello, la normativa que afecta al Libro del Edificio no podía ser una excepción.

En base a la legislación vigente, el depósito en el Registro de la Propiedad del Libro del Edificio es obligatorio y, además, es un requisito indispensable para llevar a cabo ciertas inscripciones de obra nueva, salvo que la normativa autonómica regule lo contrario.

La regulación del Libro del Edificio en la actual legislación de Castilla-La Mancha, la encontramos en el Decreto 81/2007, de 19 de junio, por el que se regula el Libro del Edificio para edificios destinados a vivienda en Castilla-La Mancha, concretamente en su artículo 2, “este Decreto será de aplicación en todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha para los edificios cuyo uso principal sea el de residencial vivienda, tanto de nueva construcción como para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral, cualquiera que sea su tipología edificatoria y régimen de propiedad o tenencia”.

El artículo 202 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria es el que establece la inscripción de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad y tras la reforma realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que dispone “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el Libro del Edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.

No cabe duda que la aplicación de esta última Ley ha ayudado a dar un mejor servicio y protección al ciudadano en cuanto a información se refiere sobre los materiales utilizados en la de construcción de una vivienda o edificación. Pero es necesario ir más allá, y así lo está haciendo la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha desde su Dirección General de Urbanismo.

Dicha Dirección General está realizando una labor encomiable en aras de mejorar su legislación actual y así poder garantizar al ciudadano una mayor protección de sus derechos. Esta constante evolución legislativa ha generado que actualmente se esté trabajando en la redacción de un anteproyecto de ley de vivienda de Castilla-La Mancha, en el cual en sus artículos del 41 a 43 se aborda el Libro del Edificio.

Creo que es el momento idóneo para que aprovechando esta circunstancia se haga constar en dicha legislación la obligatoriedad de la inscripción en el Registro de la Propiedad del Libro del Edificio.

Es decir, ir un paso más delante, no debemos quedarnos tan sólo en la aportación y archivo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad. 

El artículo 41 de este anteproyecto, establece el objeto del Libro del Edificio, y es aquí donde se debería hacer constar que dicho libro será entregado a las personas usuarios finales del edificio o construcciones cuyo uso principal sea residencia vivienda, ya que esta redacción sería congruente con el Decreto 81/2007  con el fin de excluir otras construcciones no destinadas a vivienda e incluir viviendas que no formen parte de un edificio como es el caso de las viviendas unifamiliares.

En cuanto a la elaboración, entrega y custodia del Libro del Edificio, que se estable en el artículo 43 del anteproyecto, debería hacerse constar que podrá acreditarse el contenido del libro del edificio mediante certificación del Registro de la Propiedad y deberá presentarse una copia del Libro del Edificio en soporte informático en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio, para la incorporación del mismo en el folio real de la finca. 

De esta manera ya no cabría hablar de “depósito” sino de “inscripción en el folio real del Registro de la Propiedad”, dotando a la misma de la seguridad del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a protección frente a terceros, y a la vez, evitando la entrega del libro en posteriores transmisiones de la edificación, puesto que ya consta inscrito en el folio real de la finca, dando así cumpliendo a lo establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que permite certificar el contenido del Libro del Edificio.

Actualmente se puede entender que el Libro del Edificio tiene poco que aportar a la publicidad registral y que no afecta a la situación jurídico real de los inmuebles, pero con iniciativas como la de la Comunidad de Castilla-La Mancha, los consumidores y usuarios tendrán sus derechos más protegidos.

Fernando Acedo-Rico es Registrador de la Propiedad y Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

*Artículo publicado en Iuris&Lex