Detalle Blog Articulo

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de junio de 2019 ha supuesto un importante cambio de orientación en el régimen de inscripción de la propiedad horizontal.

Tradicionalmente, la propiedad horizontal ordinaria no se encontraba sujeta a control urbanístico alguno. Fue el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 la primera norma estatal que exigió -en sede de obra nueva- la presentación de una licencia específica para la inscripción de los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito. Sin embargo, la Dirección General consideró que, dado el carácter reglamentario de esta norma, su aplicación precisaba de habilitación legal por parte de las normas sustantivas autonómicas en cada caso aplicables.

La Resolución viene a poner fin a esta orientación inicial, al apreciar que en la actualidad la nueva normativa estatal vigente, constituida básicamente por el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015 y el 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, ofrecen ahora plena cobertura legal desde el ordenamiento estatal a la norma reglamentaria contenida en el artículo 53.b) del Real Decreto 1096/1997, por lo que concluye que también la propiedad horizontal se encuentra sujeta, tanto en su constitución como en su modificación, a autorización administrativa, con las mismas excepciones que el primero de los artículos citados contempla respecto de los complejos inmobiliarios.

La nueva doctrina del Centro Directivo afecta decisivamente al régimen de inscripción de la propiedad horizontal ordinaria, pero su importancia trasciende en realidad de esta figura a poco que se profundice en su análisis. 

En efecto, a nuestro juicio, el planteamiento que realiza la Resolución ha de considerarse extensible igualmente, o incluso con mayor motivo, a la tradicionalmente conocida como propiedad horizontal tumbada, la cual, sin tener un reflejo normativo explícito, que surge como un tertium genus del intento de discriminar los supuestos en que resultaba exigible la licencia de parcelación de aquellos otros en que no se consideraba necesaria. En la construcción seguida desde hace décadas por la Dirección General, la distinción entre los complejos inmobiliarios y la propiedad horizontal tumbada se basa en que en los primeros el suelo se fracciona quedando dividido en elementos privativos, lo que exige la previa obtención de licencia, mientras que en la segunda el suelo del inmueble en su conjunto se configura como elemento común, al igual que en la propiedad horizontal ordinaria, por lo que en principio no implica parcelación ni precisa de licencia. Y esta solución se aplicaba en un primer momento incluso en los casos en que el título constitutivo delimitara espacios concretos de la parcela para uso exclusivo de los titulares de los diferentes elementos privativos. 

Más tarde se revisó la doctrina anterior para distinguir dos supuestos dentro del concepto de propiedad horizontal tumbada, según existiera o no tal asignación de espacios de uso exclusivo. De producirse dicha asignación, la figura se consideraba asimilable a la del complejo inmobiliario por encerrar una parcelación de hecho, considerándose entonces necesaria la licencia. La misma solución era aplicada a aquellos casos en que, no existiendo espacios de uso exclusivo, existía algún otro indicio de parcelación. La otra variedad de propiedad horizontal tumbada, en que no había ni uso exclusivo ni otros indicios de parcelación, quedaba asimilada en cuanto a su régimen de control a la propiedad horizontal ordinaria, por lo que se la consideraba exenta de la autorización administrativa.

Frente a lo anterior, podría entenderse que con la nueva doctrina vertida en la Resolución de 3 de junio de 2019, al aplicar combinadamente las normas estatales sobre control administrativo de los complejos inmobiliarios y de la propiedad horizontal, finalmente habría quedado unificado el régimen jurídico de dicho control, que determina la exigibilidad de la autorización administrativa para la constitución y modificación tanto de los complejos inmobiliarios como de la propiedad horizontal (en sus dos manifestaciones, ordinaria y tumbada), con las excepciones aludidas, las cuales dispensan de este requisito cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del negocio jurídico sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones integradas y cuando la modificación del régimen no implique un incremento del número de los elementos privativos preexistentes.

Para un estudio más profundo de la cuestión planteada puede verse el trabajo titulado El control urbanístico de los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria, publicado en dos partes en los números 778 y 779 de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.

Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Socio de Laso & Asociados