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Recuperación sostenida. Por Beatriz Corredor.
Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, en primer lugar, debemos fijarnos en los precios. El índice Case & Shiller aplicado a España, que es el que utiliza el Colegio de Registradores, muestra que los precios crecen de forma sostenida desde hace dos años, en el entorno del 5-6% anual, superior claramente a las inflaciones previstas en España y Europa. No obstante, hay que tener en cuenta que se parte de caídas anteriores muy pronunciadas y superiores al 30%, por lo que una recuperación a este ritmo podría prolongarse, en función de la evolución de las demás variables que debemos considerar.
La conclusión anterior debe relacionarse con el número de transacciones y en este sentido, 2016 ha sido el primer ejercicio desde 2010 que se cierra con más de 400.000 compraventas anuales, con un aumento cercano al 14%. En este capítulo conviene además mencionar la demanda extranjera, que se mantiene fuerte, por encima del 13%, a pesar del descenso porcentual en las compras de ciudadanos británicos, “Brexit” mediante, que están siendo sustituidos por el aumento sobre todo de franceses y alemanes, así como de otras nacionalidades tradicionalmente interesadas en la vivienda española de uso vacacional. Por tanto, las compraventas de vivienda tuvieron un crecimiento vigoroso, si bien hay que matizar también que se partía de caídas de más del 60% sobre los máximos históricos de 2006.
En resumen desde el punto de vista del mercado, las cosas están marchando aparentemente bien, aunque es necesario recordar que en el volumen total de compraventas todavía se incluyen una importante cantidad de operaciones de inversores y una demanda embalsada, que estaba a la espera de que se dieran las condiciones propicias. Son dos circunstancias que se evidencian por la relación entre compras e hipotecas. Aunque el dato aún no está cerrado, en 2016 se inscribieron en torno a 280.000 hipotecas para vivienda, es decir, un 30% de operaciones se realizaron sin financiación bancaria. Junto a estos datos se aprecian tensiones al alza en el precio del suelo que inciden sobre el precio final de la vivienda y es conocido que los bajos salarios, si no cambia la tendencia, producen serias dificultades para la formación de nuevos hogares, factor clave este último para un mercado de vivienda sano, provocando el efecto colateral de subida de los alquileres.
El mercado hipotecario también arroja cifras elocuentes, con una hipoteca media –capital prestado- que subió un 2% en 2016. En paralelo, los intereses han continuado bajos, aunque con un nuevo elemento, el aumento de las hipotecas a tipo de interés fijo, presente ya en más del 30% de los nuevos créditos hipotecarios, que, aunque puede encarecer algo el tipo medio , también se constituye en factor de estabilidad ante eventuales crisis.
A todo ello se une la disminución del esfuerzo necesario para acceder a la vivienda en propiedad, ya que la cuota media mensual de las hipotecas bajó un 2,7%, y supone en torno al 27,5% del salario medio, situándose dentro del límite recomendado de no dedicar al pago de la vivienda más de un tercio de los ingresos familiares.
El último punto de análisis sobre el funcionamiento del mercado hipotecario lo constituye la evolución de los impagos. Detrás de cada caso hay una historia familiar de esfuerzo y sufrimiento, y no pueden menospreciarse las cifras, pero la buena noticia es que en 2016 las certificaciones para iniciar ejecuciones hipotecarias bajaron cerca de un 34%, un porcentaje similar al del descenso de las daciones en pago.
Todo ello, invita a concluir que la evolución de ambos mercados, inmobiliario e hipotecario, parece caminar en el momento actual por una senda de recuperación moderada, pero alejada de los crecimientos exagerados del anterior ciclo expansivo, que produjeron después la delicada situación de crisis por todos conocida, de la que todavía no ha terminado de salir nuestro sector inmobiliario.
Beatriz Corredor, es Registradora de la Propiedad y Directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores
Artículo publicado en Expansión 14/02/2017
