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¿Cuántas veces hemos escuchado eso de “no sabemos lo que tenemos hasta que lo perdemos”? La salud es buen ejemplo de ello; la damos por descontada y solo nos acordamos de ella cuando nos falta. Es en este momento cuando agradecemos tener un gran sistema sanitario. Algo parecido ocurre con el Registro de la Propiedad, ese gran desconocido encargado de la seguridad jurídica inmobiliaria.

En palabras simples, el Registro recoge la titularidad de los inmuebles y los derechos reales sobre estos.

Pongamos un ejemplo, el Registro de la Propiedad nos dice: “La propiedad de esta casa es tuya; el banco tiene una hipoteca sobre ella; tu madre, el usufructo; y Hacienda, un embargo”. Y se encarga además de protegerla frente a quien venga a discutirnos esos derechos. Esta protección funciona de forma preventiva; es decir, el hecho de que mi derecho sobre un inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad evita anticipadamente gran parte de los problemas futuros que puedan surgir, ahorrando acudir a los Tribunales de Justicia para solucionarlos. Así, siguiendo con la analogía sobre la salud, cuanto mejor funciona el Registro, de mayor salud goza nuestro tráfico jurídico inmobiliario, y consecuentemente menos conciencia tenemos de este “sistema sanitario preventivo”.

En este sentido, continuemos descubriendo las bondades de nuestro sistema registral mediante un viaje.

Vayámonos, por ejemplo, a Estados Unidos, la mayor economía mundial, y país cuyo sistema inmobiliario aparenta ser mejor que el nuestro, ¿o quizá no? Juzguen ustedes mismos.

Pongamos que durante nuestro viaje encontramos la casa de nuestros sueños. Hablamos con la persona que dice ser el propietario, llegamos a un acuerdo sobre el precio, y nos decidimos a comprarla. Pero oye: ¿cómo sabemos que ese señor es verdaderamente el propietario? Puede que debamos indagar un poco antes de hacer la mayor inversión de nuestra vida. Bien, por si acaso contratamos un abogado de un rascacielos gigante que dice que va a hacer una due diligence, término que se emplea para conceptos que impliquen la investigación de una empresa o persona previa a la firma de un contrato.

El abogado se pone a mirar papeles, habla con vecinos, bancos y otras entidades… Y finalmente, un par de semanas después, nos confirma que el señor es el verdadero propietario. El siguiente paso es ir al banco a pedir la hipoteca. Nos dan el visto bueno, pero nos dicen que necesitamos un seguro, para cubrir el supuesto de que el señor ya auditado resulte finalmente no ser el verdadero propietario. Hablamos con la aseguradora, que nos manda a su propio abogado para que realice otra due diligence. Semanas después nos dan el visto bueno definitivo, contratamos el seguro y firmamos la hipoteca. Todo perfecto, la casa es nuestra.

Sin embargo, años después, aparece un nuevo señor con un papel que dice que la casa es suya.Vamos a juicio, y le dan la razón. Efectivamente la casa era suya, y tiene que recuperarla inmediatamente. Bueno, al menos tenemos el seguro que nos devolverá el dinero perdido. No obstante, verdaderamente era la casa de nuestros sueños y ya nos habíamos hecho a vivir en ella.

Ahora volvamos a España y repitamos el proceso. Encontramos una casa que nos gusta. Nos dicen que hay que ir al Registro de la Propiedad para pedir una nota simple. Vaya, en este papel ya consta toda la situación de la casa y las cargas que tiene, lo mismo que en la due diligence americana, pero el proceso para obtenerla ha durado un par de minutos a través de un portal de internet y lo hemos podido hacer nosotros mismos. Con esta información estamos seguros de que queremos la casa.

Vamos al banco, nos da la hipoteca, sin seguros de título ni nada de eso. Firmamos la escritura en el notario y la inscribimos en el Registro de la Propiedad que nos corresponde. La casa ya es nuestra para siempre.

Sin embargo, la historia se repite. Unos cuantos años después, aparece un señor que dice ser el verdadero propietario de la casa, nos demanda y vamos a juicio. Pero ahora el desenlace es diferente. El juez reconoce que el señor tiene razón, pero aún así la casa seguirá siendo nuestra porque está inscrita en el Registro y este nos protege. La persona que ha resultado perjudicada tendrá que demandar a quien nos vendió el inmueble para que le indemnice, pero a nosotros no nos afecta, la casa es nuestra y no tenemos que movernos.

Sirva esta breve historia cotidiana para tomar conciencia de la importancia de nuestro sistema registral, la tranquilidad que nos aporta y el orgullo que podemos sentir frente al resto del mundo. Empecemos a valorar lo que ya tenemos para no perderlo.