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El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien. El aprovechamiento urbanístico en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatuario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, requiriendo todo acto de edificación del correspondiente acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo.

El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana estatal de 1992 diferenciaba entre los conceptos de aprovechamiento urbanístico y facultad de edificar. El primero es “el derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez cumplidos los derechos de cesión, equidistribución y urbanización”, y el segundo es “la facultad de materializar en una parcela el aprovechamiento urbanístico que se adquiere con una licencia de edificación”. Ambos son conceptos muy próximos pero en el contexto de la legislación urbanística partía de una concepción de adquisición gradual de las facultades urbanísticas que se adquiría a través de la licencia ajustada al planeamiento como título constitutivo del mismo.

En la legislación actual pueden diferenciarse los conceptos de edificabilidad, aprovechamiento urbanístico subjetivo o patrimonializable y de aprovechamiento real u objetivo. El aprovechamiento urbanístico subjetivo reconoce al propietario las facultades de aprovechamiento sobre una finca y este puede ser objeto de negociación jurídica y nada impide que sea el aprovechamiento y no la finca, el objeto del negocio. Siempre que la legislación y el planeamiento urbanístico lo permitan, se podrá celebrar un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre fincas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una finca, en favor de otra. La transferencia de aprovechamiento, sujeto al régimen de disposición de bienes inmuebles, puede darse entre particulares o con la Administración, puede ser puramente voluntario o de carácter forzoso.

La transferencia de aprovechamiento como técnica operativa de gestión urbanística, tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios del suelo. La Administración puede adquirir suelo destinado a dotación pública y a cambio dar al propietario su aprovechamiento urbanístico en otra parcela distinta a la cedida, agregándo su aprovechamiento.

Los propietarios que tengan atribuido un aprovechamiento urbanístico objetivo y que lo quieran reflejar en los asientos del Registro deberán acreditar, en primer lugar, el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución; la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen; la determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino que no queden afectados por la transmisión o distribución del aprovechamiento y la determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino.

En segundo lugar la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen y la de destino, y en tercer lugar, cuando las fincas de origen y de destino del aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos registros de forma coordinada la transferencia. El registrador es competente para practicar la inscripción en la finca de destino el aprovechamiento y no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede.

Es evidente que estas condiciones son necesarias para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas, de forma que pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto sino también por la ubicación en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando inequívocamente. Todo esto no está sólo sometido a la voluntad del titular de la finca, sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación y el planeamiento urbanístico.

Es por ello que para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas es necesario que la legislación urbanística aplicable admita esta posibilidad y que cuando dicha legislación exija una autorización o la obtención de una licencia, esta se haya obtenido previamente pues sólo así se posibilita su acceso al Registro de la Propiedad conforme a las exigencias del principio de determinación

Fernando Acedo-Rico es Registrador de la Propiedad y Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores

*Artículo publicado en Iuris&Lex