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La próxima entrada en vigor de la Ley de Contratos Inmobiliarios, el próximo 16 de junio, traerá unos mayores gastos de constitución de hipotecas para los prestamistas y límites en las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo, lo que podría propiciar un aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad.

Así, lo establece el Banco de España en un reciente informe sobre esta normativa, puesto que su entrada en vigor puede suponer unos mayores gastos de constitución de hipotecas para los prestamistas, límites en las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo, así como un retraso en la recuperación de la deuda impagada, situación que podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo.

Considera, asimismo, que los requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia del prestatario podrían contribuir a reforzar estos últimos efectos, al tiempo que favorecerían una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las entidades.

En definitiva, el efecto final de la nueva regulación sobre las condiciones de financiación hipotecaria dependerá también del impacto en la dirección contraria asociado a la posible mayor competencia y al descenso de la incertidumbre jurídica.

Por el contrario, prevé una mayor facilidad para convertir los préstamos de tipo variable a tipo fijo, lo que podría incentivar un cierto desplazamiento del stock de deuda hacia los contratos a tipo fijo, lo que reduciría el elevado peso que ahora tienen las hipotecas a tipo de interés variable y se traduciría en una transferencia del riesgo de tipo de interés desde los deudores hacia los acreedores, quienes, en principio, están en mejores condiciones para gestionarlo.

El alcance de este efecto dependerá de las preferencias entre riesgo y coste de los deudores o de hasta qué punto están dispuestos a asegurarse un tipo de interés fijo a lo largo de la vida del préstamo a cambio de incurrir en un coste esperado más elevado, como reflejo de una prima de riesgo de tipo de interés y de otra asociada al posible reembolso anticipado.

Prevé el Banco de España que, como reacción a estas nuevas situaciones, es de esperar que entre prestamistas y prestatarios se generalice el uso de cláusulas imperativas de obligado cumplimiento -como la regulación del vencimiento y del reembolso anticipados-, junto con el reforzamiento de la información disponible para los clientes en la fase precontractual.

Estas cláusulas deberían ayudar a reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad actual en este mercado, lo que debería redundar, a su vez, en una mayor actividad crediticia y en un mejor funcionamiento del segmento hipotecario», afirma el informe.

La mayor transparencia y estandarización de la información disponible sobre los contratos y los menores costes de transacción asociados al cambio de prestamista, por otra parte, podrían elevar la competencia procedente de operadores tanto nacionales como europeos.

En todo caso, dado que persisten todavía notables diferencias entre las normativas aplicables en esta área de los distintos países y que, además, no se sitúa España, en la mayoría de los segmentos, entre los países con niveles de tipos de interés más elevados, el Banco de España espera que los efectos sobre los costes de financiación asociados a una posible mayor integración de estos mercados a escala europea sean moderados.