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Más del 95% del stock residencial en alquiler está en manos de particulares, lo que conforma un mercado donde la oferta está en manos de particulares, lo que supone que se trate de un mercado muy atomizado y poco profesionalizado y donde el papel de los grandes inversores ha sido hasta ahora testimonial.

No obstante, la presión de la demanda de alquiler es cada vez mayor, lo que, unido al crecimiento de las rentas y la rentabilidad ofrecida, está despertando el interés de inversores y estimulando una mayor profesionalización del sector, según se afirma en las conclusiones del estudio ‘Residencial. Radiografía de un sector en crecimiento, elaborado por la consultora JLL.

Este aumento del interés en el sector residencial por parte de inversores institucionales es un reflejo del cambio de panorama de la inversión en Europa impulsada por los cambios demográficos, sociales y económicos.

Señala el estudio que estos cambios están redefiniendo el potencial de la inversión en el sector “Living”- que incluye el sector residencial tradicional, las residencias de estudiantes, ‘co-living’ (una iniciativa a través de la que una empresa puede gestionar pisos de alquiler destinados a profesionales o emprendedores que comparten vivienda) y ‘healthcare’ (activos inmobiliarios del sector sanitario, salud y dependencia). De esta forma, considera JLL que el sector ‘living’ emerge como una de las oportunidades de inversión más atractivas en Europa.

El alquiler está cobrando cada vez mayor importancia, como se refleja en la encuesta de condiciones de vida del INE (basado en los datos estadísticos aportados por los Registros de la Propiedad), según la cual en 2017 el porcentaje de hogares que vive en alquiler es un 4% superior que hace 10 años.

El 14,3% de los hogares españoles viven en régimen de alquiler a precios de mercado (un 16,9% si se considera también el alquiler inferior al precio de mercado). Pese al fuerte arraigo por la vivienda en propiedad, el número de hogares que vive en régimen de alquiler a precio de mercado alcanzó el máximo de la serie histórica en 2017.

A pesar del incremento del porcentaje de hogares en régimen de alquiler, el peso del alquiler en España es todavía inferior a la media europea (20%) y lejos de los niveles de países como Alemania (40%), Dinamarca (37,7%) o Suecia (34%).

Este aumento del alquiler viene impulsado principalmente por los jóvenes, ya que casi la mitad viven en régimen de alquiler. La flexibilidad ofrecida por este régimen de tenencia, así como las limitaciones económicas de este colectivo para acceder al mercado de compra venta explican su apuesta por el alquiler.

Cambio normativo en vigor

El año 2019 viene marcado por la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019 de reforma del mercado del alquiler, aplicable para nuevos contratos firmados a partir de marzo, que introduce modificaciones como el incremento en la duración de los contratos (de 3 a 5 años para personas

físicas y a 7 años para personas jurídicas), garantías adicionales a la fianza y la subida de las rentas anuales ligadas al IPC durante el tiempo que dure el contrato. Asimismo, se define la creación de un índice de precios de la vivienda, al igual que existe en otras ciudades europeas, que servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de viviendas, enfocada a incentivos fiscales. Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministerio de Fomento.

La creciente demanda de vivienda en alquiler está provocando un aumento de las rentas. En marzo de 2019 los precios se han situado en máximos de la serie histórica disponible. Según idealista en España, el precio del metro cuadrado en alquiler se sitúa 10,7 euros por mes, tras incrementarse un 39% en los últimos tres años.

Los precios del alquiler, al igual que los de compra de vivienda, seguirán viendo incrementos en los próximos dos años.

Desde JLL se prevé que el precio de la vivienda en alquiler en España crezca un 2,9% anual promedio durante los próximos dos años.  Mercados como Madrid y Barcelona que registraron crecimientos muy fuertes en los últimos años verán una moderación o incluso corrección mientras que otras plazas están empezarán a despuntar reflejando las diferentes velocidades del mercado.

Las provincias con los mayores precios de alquiler por metro cuadrado siguen siendo los principales núcleos urbanos, como Madrid, Barcelona y Guipúzcoa, además de las zonas costeras como Baleares o Las Palmas de Gran Canaria. Durante los próximos dos años las provincias que mayores incrementos de precios sufrirán son Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Guipúzcoa, con crecimientos cercamos al 6% en 2019 sobre el año anterior.

España, país emergente

Según una encuesta realizada por JLL a 50 inversores, se espera que la asignación de capital hacia este sector en Europa aumente un 30% en 2019 ya que el 79% de los encuestados desea incrementar su exposición al sector ‘living’. La vivienda en alquiler se posiciona como el subsector más popular en base a la exposición actual de los inversores. España se encuentra entre los nuevos mercados más populares tras Holanda y Francia.

El mercado residencial en alquiler español sigue siendo un mercado de privados frente a la inversión institucional. No obstante, a lo largo de los últimos periodos muchos inversores instituciones tanto nacionales como extranjeros han sabido aprovechar la legislación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria para ir creando vehículos especializados en esta clase de activos.

Los REITs (sociedades cotizadas anónimas de Inversión en el mercado inmobiliario) españoles dedicados a la vivienda, incorporando una gestión profesionalizada y transparente al cotizar en un mercado bursátil, se han ido desarrollando fundamentalmente en los tres últimos años y hoy suponen una capitalización bursátil de 2.646 Millones de euros (+6% frente a diciembre de 2018) y un valor bruto de activos superior a 7.200 Millones de euros.

Este segmento, generó a lo largo de 2018 ingresos por rentas de 200 Millones de euros (rendimiento bruto 2,7%) pero todavía con un EBITDA negativo. No obstante, estos vehículos han pagado dividendos por importe de 130 Millones de euros equivalente a una rentabilidad del 5,3% anual) y presentan un apalancamiento sobre el valor bruto de los activos del 54% en términos medios y un 64% si se mide sobre el conjunto de las fuentes de financiación.

Así, explica el informe, en 2018, la inversión en activos residenciales en rentas superó los 4200 millones de euros destacando la compra de Testa por Blackstone y la constitución de un fondo por Lazora, CBRE GIPB y Madison que surge de la recapitalización de Lazora. Descontando estas transacciones, más del 70% de las operaciones fueron protagonizadas por Socimis.

Crecimiento europeo

España acaparó en 2018, el 7% de la inversión institucional en el sector residencial en alquiler en Europa. El interés de los inversores en el mercado de alquiler continúa creciendo y cada vez llega más capital institucional al mercado español lo que ha impulsado los rendimientos a la baja. A pesar de la compresión de rendimientos, nuestro país ofrece rentabilidades superiores a otros mercados europeos como Paris o Berlín, lo que hace de nuestro país un mercado atractivo para invertir.

De acuerdo con la primera edición de la encuesta ‘European Living Survey’, también elaborada por JLL, se espera que el segmento de activos ‘living’ crezca un 30% en 2019. se prevé que esta clase de activos registrará un crecimiento considerable, dado que ocho de cada diez inversores buscan adentrarse en nuevos mercados europeos. Este hecho podría traducirse en una inyección de hasta 40.000 millones de euros de nuevo capital en el sector, adicionales a los 69.000 millones de euros captados el año pasado.

Indican los especialistas de JLL, que vivimos un momento de mercado interesante, si bien la crisis de 2007 queda ya muy lejana en el tiempo en esta ocasión los inversores y usuarios finales parecen tener mejor memoria que en ciclos anteriores.

El rally alcista de los últimos cinco años años, tanto en precios de venta como de alquiler, en determinadas ubicaciones como Madrid y Barcelona, puede recordar a los tiempos de bonanza previos a 2007, si bien el escenario es completamente distinto una década después.

El éxito de los activos ‘living’, según datos de la encuesta de JLL, responde al objetivo de los inversores de sacar partido de los cambios demográficos, como el aumento del número de estudiantes, la disminución del tamaño de los hogares, la urbanización y el envejecimiento de la población. Si tomamos como referencia las asignaciones de inversión actuales, veremos que el sector de inmuebles multifamiliares es el que mayor interés despierta en el segmento de activos ‘living’, aunque el 75% de los encuestados prevé que los volúmenes de inversión en el sector de ‘co-living’ serán los que experimentarán el ritmo de crecimiento más rápido.

El informe destaca el compromiso de los inversores con los activos inmobiliarios con conciencia social. Todo apunta a que la sostenibilidad influirá a la hora de tomar decisiones de inversión en activos ‘living’, dado que el 80% de los participantes consideran que las asignaciones de capital contarán con una mayor exposición a activos sostenibles.