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El alquiler debe representar una alternativa real a la compra venta– Pilar Martínez López
El mercado de alquiler en España no es apenas alternativa a la compra venta. ¿Es este tiempo de crisis el momento ideal para relanzar el alquiler?
El alquiler debe representar una alternativa real a la compra venta. Y en tiempo de crisis y de restricciones de crédito las dificultades para acceder a la compra se incrementan, por lo que el acceso a una vivienda digna debe venir por el alquiler.
Pero, no es solamente una respuesta a la actual situación de crisis. Es ir hacia un modelo más razonable de régimen de tenencia, más parecido al que existe en otros países de la Unión Europea. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2011, la proporción de hogares viviendo en alquiler, incluida la cesión, se mantiene en el entorno del 18%, como ocurría en 2001. Comparando con la situación de la denominada Europa de los 15, se observa que la media europea que reside en alquiler es del 33% en tanto que en España se sitúa a la “cola” con el 17%. Por países, los que menos población viviendo en alquiler, después de España (17%), son Grecia (24%), Portugal (25%), Finlandia (26%), Irlanda (27%) e Italia (28%), y los que tiene más población en alquiler son Alemania (47%), Austria (43%) y Francia (37%).
¿Qué previsiones hace el Gobierno acerca de lo que puede suponer la aplicación de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas?
Es, sin duda, difícil de predecir, ya que la incidencia que pueda tener esta nueva ley está muy relacionada con la situación del empleo y la posible creación de nuevas empresas de alquiler.
Ante esta situación, y teniendo en cuenta la dificultad con que nos encontramos actualmente a la hora de disponer de una información sobre arrendamientos completa y fiable, ya se está trabajando en la creación de un censo de arrendamientos tal y como establece la disposición adicional primera de la ley.
Todo ello con la finalidad de poder disponer de una mayor y más fidedigna información sobre el funcionamiento del mercado de alquiler de vivienda, que nos permita estimar la incidencia en dicho mercado de las medidas introducidas.
Ahora, ante la adquisición de una vivienda con un inquilino, el nuevo dueño solo está obligado a mantener a este si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿Se refuerza así la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario?
Efectivamente, la modificación introducida en el artículo 7, pretende dotar a los arrendamientos, y por tanto a arrendatarios y arrendadores, de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, estableciendo que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
Es decir, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro. Por el contrario, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho.
Este criterio modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la Ley vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que indudablemente supone un perjuicio para el arrendador que quiera disponer de una vivienda de su propiedad y para el futuro comprador, puesto que el arrendamiento supone un gravamen extra sobre el precio a la vez que facilita la comisión de posibles fraudes, tanto en los supuestos de adquisición de viviendas como de ejecución hipotecaria y, sin duda, disminuye el valor de adjudicación de la vivienda en caso de impago, en perjuicio tanto del deudor como del acreedor hipotecario.
Por todo ello se considera que esta medida contribuirá a la consecución de los objetivos de la Ley y principalmente a dar mayor seguridad al tráfico inmobiliario.
Desde su Ministerio, ¿se contempla la posibilidad de poder realizar algún proyecto con el stock de viviendas vacías?
La Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y el nuevo Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, deberán contribuir a reducir el stock de viviendas vacías. En unos casos, porque se favorece su entrada en el mercado del alquiler, gracias a una mejor regulación de los arrendamientos urbanos y a que se incentiva con ayudas el que los sectores sociales con menores ingresos puedan alquilar una vivienda. En otros, porque se favorecen obras de mejora de los edificios residenciales contribuyendo a incrementar su habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, haciendo así más atractiva la utilización de viviendas vacías que puedan existir en esos inmuebles.
Además de la Ley, ¿qué otras medidas se prevén llevar a cabo para incentivar el alquiler?
La Ley es un importante punto de arranque para el fomento y la flexibilización del mercado de alquiler pero somos conscientes de que queda mucho por hacer.
Como ya he mencionado, estamos trabajando en la creación de un censo de arrendamiento de viviendas en alquiler para conocer mejor la oferta y demanda del sector así como su localización.
También se está trabajando en la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, como establece el artículo tercero de la Ley, con el objetivo principal de incrementar la seguridad del arrendador. No se trata de inscribir en este registro a quienes dejen de pagar las rentas de un inmueble sin más, sino a quien ha obligado a los arrendadores a acudir a la justicia o al arbitraje para resolver la situación de impago y en ambos casos se les ha dado la razón. Se trata de evitar que los propietarios de inmuebles que los ponen en el mercado arrendaticio contraten con aquellos que ya han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral, para recuperar la posesión.
En conclusión y precisamente porque sabemos lo que queda por hacer, se ha creado una Mesa abierta del alquiler permanente, con empresas del sector para seguir estudiando el mercado sobre arrendamiento de viviendas y poder detectar y diagnosticar posibles problemas.
En paralelo, el nuevo Plan Estatal al que me referí anteriormente ha diseñado dos programas específicos de alquiler dirigidos a familias con escasos recursos. Uno de ellos proporciona ayudas al alquiler de viviendas que permiten financiar el 40% de la renta anual hasta un máximo de 2.400 euros por vivienda, para alquileres que no pasen de los 600 euros mensuales. El otro fomenta la creación de un parque público de vivienda de alquiler.
El valor del suelo ha caído de manera espectacular. ¿Seguirá así en los próximos años?
Respecto al valor del suelo, hay que indicar que según los datos del 4º Boletín trimestral del Observatorio de Vivienda y Suelo, el comportamiento de los precios de vivienda y de suelo está siendo distinto.
Mientras que el precio medio de la vivienda libre continúa en descenso, situándose en el 4º trimestre de 2012 en 1.531 €/m2 (un 10% inferior al de hace un año), el precio del suelo ha tenido un ligero repunte frenando la caída, alcanzando en el 4ºtrimestre los 187 €/m2, que es prácticamente la misma cifra de hace un año.
Es más, Incluso analizando únicamente el precio del suelo en los municipios de más de 50.000 habitantes, ha alcanzado en el 4º trimestre de 2012 un precio medio de 366,1 €/m2, frente a los 376,0 €/m2 del mismo trimestre del año anterior. Pero, debajo de estas cifras es cierto que hay una realidad imperante y es el escaso número de transacciones.
Medidas para revitalizar el sector inmobiliario
Sobre las medidas que se deberían adoptar para impulsar el sector inmobiliario a medio y corto plazo, la directora General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Pilar Martínez, manifiesta que “se están impulsando con gran celeridad una serie de cambios normativos que tienen como finalidad fomentar el acceso a la vivienda, por medio del alquiler, pero también hay cambios para reformar la cultura urbanística de crecimiento expansivo de las ciudades tratando de conseguir un modelo más sostenible, competitivo y cohesionado socialmente. Estos cambios, pretenden avanzar en un nuevo modelo que nos permitan acercarnos a las cifras de otros países de la UE en alquiler y rehabilitación”.
Pilar Martínez cree que la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas será un instrumento enormemente positivo para la revitalización del sector. Este sector, señala, “ha perdido cerca de un millón y medio de puestos de trabajo durante el período 2007-2012 y la rehabilitación residencial representa la primera rama de actividad de la construcción en Europa en volumen de producción. La caída de actividad se ha experimentado en toda Europa, sin embargo, la rehabilitación residencial parece mantener e incrementar levemente su actividad productiva”.
Antes de la crisis en España, “la rehabilitación tenía un peso insignificante en el total de la construcción y sigue manteniendo un peso muy débil. Y sin embargo, el parque edificado español es especialmente apropiado para optimizar la rehabilitación residencial a gran escala, porque tenemos un peso muy importante de vivienda colectiva, frente a la media europea, y ésta vivienda se sitúa mayoritariamente en municipios de carácter urbano y en tipologías de bloques construidos entre 1940 y 1980, antes de la existencia de una normativa de eficiencia energética mínima”.
Finalmente, la directora general señala que “la rehabilitación residencial es más intensiva en fuerza de trabajo que la construcción de nuevas viviendas. El desarrollo del subsector de la rehabilitación ofrece nuevas oportunidades para reactivar el sector inmobiliario, de la construcción y sus industrias auxiliares, ayudando específicamente a las PYMES”.
