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Tras la reforma introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el Colegio de Registradores, después de analizar la Ley, ha elaborado un documento en el cual estudia las cláusulas abusivas que no deben acceder al Registro y realiza una clasificación de las mismas y detalla las más frecuentes.

Cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios que no deben acceder al Registro de la Propiedad

A este respecto la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que adapta la legislación vigente, a las exigencias de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 14 de marzo de 2013 y la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (cláusulas suelo), se caracteriza, en aras a la protección de los consumidores y de la permanencia de estos en su vivienda familiar, por una limitación de las facultades dispositivas de las partes contratantes de préstamos o créditos hipotecarios, lo que inevitablemente implica la necesidad de un mayor control registral sobre el contenido y en la ampliación de los supuestos de cláusulas susceptibles de denegación.
Con arreglo al criterio antes expuesto acerca de la extensión del ámbito de la calificación registral de las cláusulas de los préstamos y créditos hipotecarios, a juicio de esta Comisión, tras la reforma de la Ley 1/2013, procede establecer la distinción entre los supuestos siguientes:

1. Aquellos casos en que procede la denegación/suspensión de la inscripción interesada, con devolución del título y sin posibilidad de inscripción parcial. Además de todos los supuestos en que concurran defectos que impidan tener válidamente constituida la garantía o suficientemente determinada (ej. pactos en los que se garantizan conjuntamente intereses ordinarios y moratorios o en los que se sobrepasan los límites máximos de cobertura hipotecaria por intereses), se entiende que tal situación se da, a partir de la Ley 1/2013, en aquellos casos en los que: a) la escritura de hipoteca omite la expresión de si la vivienda hipotecada es o no de carácter habitual o, en caso de que se adquiera con carácter simultáneo a la constitución de la garantía, si se le pretenda atribuir tal carácter y b) la escritura de hipoteca omite la constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos del contrato, cuando la hipoteca garantice un préstamo o crédito en divisas oun swap u otro instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés como obligación principal.

2. Aquellos casos en que procede la denegación/suspensión de la inscripción interesada con devolución del título y posibilidad de proceder, en caso de solicitud expresa, al despacho parcial con exclusión de la cláusula concreta denegada, por ser delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca inscrito. Se entiende que tal situación se da, a partir de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, en los siguientes casos: a) cuando en la cláusula de determinación de los intereses de demora resulte contraria a lo previsto en el artículo 114-3 LH; b) cuando no pueda ser inscrito el pacto de ejecución directa o venta extrajudicial por no haber sido realizada la tasación en los términos previstos por los artículos 682 LEC y 129 LH o falte otro requisitos legal; y c) cuando se omita la constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos del contrato, cuando se trate de swaps que vayan asociados a un préstamo o crédito que se garantiza en la misma escritura o cuando se pacten cláusulas suelo y techo en los términos antes indicados.

3. Aquellos casos en que procede el despacho del documento y la no inscripción de cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que no determinen el contenido esencial de la garantía, y que siendo inscribibles deban ser suspendidas o denegadas por razón de su carácter abusivo o por ser contrarias a normas imperativas o prohibitivas. En tales casos, y según la práctica registral generalizada, se entiende que procede la extensión de nota de suspensión o denegación de tales cláusulas, pero sin perjuicio de la inscripción de la hipoteca, bastando a tal efecto con la expresión en el título del consentimiento genérico a la inscripción no obstante la no inscripción de aquellas cláusulas que el registrador considere no inscribibles.

4. Aquellos casos en que procede el despacho del documento y la no inscripción de contenidos cuya no inscripción no precisa de una denegación o suspensión expresa. Debe entenderse que tal situación se da para todos aquellos casos en los que se dejan fuera del Registro cláusulas cuyo contenido es ajeno a aquél, ya por tratarse de cláusulas meramente informativas, por tratarse de contenido ajeno a la garantía hipotecaria, o por no constituir contenido inscribible de conformidad con lo previsto en el artículo 2 de la LH.